Mutuo a tasso fisso o variabile: come scegliere senza pentirsi

Mutuo a tasso fisso o variabile: è la prima domanda che si fa chi compra casa, e spesso è l’ultima a cui si dà una risposta sensata, perché si sceglie guardando la rata di oggi e non quella tra dieci anni. Io un mutuo non ce l’ho: vivo in affitto perché non so se resterò a lungo nella mia città. Ma la domanda me la fanno di continuo, e la mia risposta è sempre la stessa: il fisso, quasi sempre. In questo articolo spiego cosa sono Euribor, IRS e spread con un esempio da bar, cosa è successo alle rate dei variabili nel 2022-2023, le tre domande da farsi prima di firmare, le vie di mezzo (cap, misto, rinegoziazione, surroga) e un esempio con i numeri su 150.000 euro in 25 anni.

Mutuo a tasso fisso o variabile: quale scegliere?

Il tasso fisso, quasi sempre: blocca la rata per tutta la durata del mutuo. Il variabile ha senso solo se il debito durerà pochi anni, se la rata con due punti in più resta sotto un terzo del reddito e se un rialzo non ti toglie il sonno. Se i tassi scendono, resta la surroga, gratuita per legge.

È la risposta che do a chi me lo chiede in banca, e non dipende dai tassi di oggi: dipende dal fatto che la rata di casa è l’unica spesa che non puoi tagliare, e che un mutuo dura più a lungo di qualsiasi previsione sui tassi. Il resto dell’articolo spiega da dove viene quella risposta, numeri alla mano.

Euribor, IRS e spread: il prezzo del mutuo spiegato al bar

Il prezzo di un mutuo è costruito come quello di un caffè: c’è la materia prima e c’è il margine del barista. La materia prima è il costo del denaro per la banca; il margine si chiama spread, si tratta prima di firmare e resta uguale per tutta la durata. Tra fisso e variabile cambia solo la materia prima. Nel variabile è l’Euribor, il tasso al quale le banche si prestano denaro tra loro, di solito a tre mesi: cambia ogni giorno e la rata lo insegue a ogni ricalcolo, in genere trimestrale. Nel fisso è l’IRS (o Eurirs), il prezzo di mercato per bloccare un tasso per 10, 20, 25 o 30 anni: la banca lo guarda il giorno della firma, aggiunge lo spread, e quel numero non cambia più.

I numeri di metà settembre 2026: Euribor a tre mesi al 2,66%, IRS a 20 anni al 3,61%, a 25 anni al 3,54%, a 30 anni al 3,46%. Le migliori offerte a tasso fisso partivano da circa il 3,3% di TAN, con un TAEG tra il 3,5% e il 3,7%, e il variabile costava poco meno. Il TAN è il tasso puro, il TAEG include istruttoria, perizia, polizza obbligatoria e imposta sostitutiva: si confrontano i TAEG, sempre. Oggi i due tassi sono vicini; nel 2021, con l’Euribor a circa −0,55%, il variabile costava molto meno del fisso, e quella distanza era il premio per un rischio che chi lo sceglieva spesso non vedeva.

Cosa succede alla rata quando i tassi si muovono

Tra il luglio 2022 e il settembre 2023 la BCE ha portato il tasso sui depositi da −0,50% al 4,00%, e l’Euribor a tre mesi è passato da sotto zero a oltre il 4%. Per chi aveva un variabile il conto è arrivato mese dopo mese: secondo Federconsumatori la rata media è salita di circa 212 euro rispetto al 2022, e un’analisi de lavoce.info mostra come un rialzo di 2,5 punti abbia trasformato una rata da 694 euro in una da quasi 983, il 41,6% in più. L’ho visto dal mio lato dello sportello: tante persone hanno surrogato passando al fisso, sotto una pressione enorme, perché rialzi del genere nessuno se li poteva permettere. Lo facevano nel momento peggiore, bloccando tassi alti; ma con la rata che cresceva ogni trimestre non c’era molta scelta.

Il fisso, in quegli anni, non si è mosso di un euro. È il suo unico vero pregio, e vale tanto: la rata del primo mese è quella dell’ultimo, qualunque cosa decidano a Francoforte. Il difetto è speculare: se i tassi scendono continui a pagare la stessa rata, a meno di rinegoziare o surrogare. Dopo il picco del 2023 la BCE ha tagliato fino al 2,00%, poi nel 2026 ha rialzato due volte per lo shock dell’energia, fino al 2,50% di settembre. Di come una decisione a Francoforte arrivi fino alla tua rata parlo in un articolo in uscita tra qualche giorno; qui basta sapere che la direzione dei tassi non la conosce nessuno, nemmeno chi li decide. E che lo stesso rialzo fa più male a un mutuo lungo: in dieci anni la rata è quasi tutta capitale, in venticinque la parte di interessi è enorme e ogni punto di tasso si scarica per intero sulla rata.

Le tre domande da farsi prima di firmare

La domanda che faccio sempre a chi deve scegliere è una sola: per quanti anni vuoi sostenere questo mutuo? Non la durata scritta sul contratto, ma quella vera: per quanto pensi di tenere quella casa e quel debito. Dalla risposta discendono le altre due.

• Orizzonte. Meno di cinque o sei anni di debito reale: il variabile è un rischio contenuto. Oltre, ogni anno in più è un anno in cui i tassi possono fare qualsiasi cosa, e la storia recente dice che lo fanno.
• Reddito. La regola pratica che uso: la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito netto di chi la paga, e quella del variabile va ricalcolata con due punti in più. Se con la rata «stressata» il bilancio non regge, quel variabile non te lo puoi permettere.
• Tolleranza. Chi controlla l’Euribor ogni mattina come il meteo non dovrebbe avere un variabile. Non è debolezza, è conoscersi: un mutuo dura più di molte amicizie.

Se una delle tre risposte ti mette a disagio, il variabile non fa per te: non è coraggio, è aritmetica.

Le vie di mezzo: cap, misto, rinegoziazione e surroga

• Variabile con cap. Un variabile con un tetto oltre il quale il tasso non può salire. Costa un po’ più di un variabile puro: il tetto è un’assicurazione, e si paga. Va letto dove sta il tetto: un cap al 6% protegge da un disastro, non da un rialzo doloroso.
• Misto o con opzione. Permette di passare da fisso a variabile, o viceversa, a scadenze prestabilite. Sembra il meglio dei due mondi, ma le condizioni del cambio le fissa la banca e la scelta ricade su di te nei momenti in cui decidere è più difficile.
• Rinegoziazione. Si chiede alla propria banca di modificare tasso o durata. Non costa nulla, ma la banca non è obbligata ad accettare: meglio chiederla per iscritto, con un’offerta concorrente in mano.
• Surroga. Si trasferisce il mutuo a un’altra banca con condizioni migliori. Dal 2007 è gratuita per legge (legge Bersani) e si può fare più volte. La nuova banca però ti valuta da capo: reddito, età, valore della casa.

La surroga è la risposta all’obiezione classica contro il fisso: «e se poi i tassi scendono?». Non è però automatica: serve una banca disposta a prenderti, serve tempo, e le rate già pagate a un tasso alto restano pagate. È una rete di sicurezza, non una garanzia.

Un esempio con i numeri: 150.000 euro in 25 anni

Prendiamo un mutuo da 150.000 euro in 25 anni a rata costante. Ipotizziamo un fisso al 3,5% e un variabile che parte dal 3,4%, in linea con l’ordine di grandezza delle offerte di settembre 2026: ipotesi didattiche, non previsioni, senza spese. Per il variabile immaginiamo che il tasso cambi all’inizio del terzo anno e poi resti fermo, una semplificazione generosa. Puoi rifare i conti con i tuoi numeri nel calcolatore mutuo del sito.

Scenario	Tasso dal terzo anno	Rata mensile	Interessi totali in 25 anni
Fisso al 3,5%	3,5% per tutta la durata	751 €	circa 75.300 €
Variabile che resta fermo	3,4%	743 €	circa 72.900 €
Variabile che scende di un punto	2,4%	671 €	circa 52.900 €
Variabile che sale di due punti	5,4%	900 €	circa 116.300 €
Variabile che sale di 4,5 punti (come l’Euribor tra 2021 e 2023)	7,9%	1.118 €	circa 176.500 €

Il premio del variabile, se va tutto liscio, sono 8 euro al mese. Il conto, se va come nel 2022-2023, sono 376 euro al mese in più per ventitré anni. Chi sceglie il variabile per risparmiare 8 euro compra un biglietto della lotteria al contrario: premio piccolo, perdita potenzialmente grande. Se i tassi scendono il variabile paga davvero; ma chi ha il fisso può inseguire il ribasso con la surroga, mentre chi ha il variabile non può fermare il rialzo.

Ora la stessa cifra in 10 anni: rata di 1.483 euro con il fisso, 1.476 con il variabile. Se dal terzo anno il tasso sale di due punti, la rata del variabile diventa 1.593 euro, cioè 116 euro in più, l’8% circa, per otto anni: un male sopportabile e breve, mentre nel mutuo da 25 anni lo stesso rialzo pesa il 21% e dura ventitré anni. Ecco la mia posizione in due righe: il variabile ha senso solo se la durata è molto corta; per tutti gli altri il fisso è la scelta sensata. Per entrambi vale la detrazione IRPEF del 19% degli interessi sul mutuo prima casa, su un massimo di 4.000 euro l’anno, cioè fino a 760 euro: nel nostro esempio il primo anno costa circa 5.250 euro di interessi, quindi è già al massimo. Un aiuto, non un motivo per indebitarsi di più.

Errori da evitare

• Scegliere guardando la rata di partenza. È l’unico numero che il variabile ti garantisce; conta la rata che potresti pagare tra cinque anni.
• Confondere la durata del contratto con quella reale. Se pensi di vendere tra sei anni, ragiona su sei anni; se non lo sai, ragiona su venticinque.
• Firmare per impazienza. La casa giusta nel momento sbagliato può costare decine di migliaia di euro di interessi in più. Aspettare qualche mese è raramente la scelta più costosa.
• Contare sulla surroga come fosse automatica. È gratuita, ma serve una banca che ti accetti; con un reddito cambiato o una casa che vale meno, potrebbe non arrivare.
• Fare il mutuo senza un cuscinetto. Un mutuo si regge solo con un fondo di emergenza intatto: chi svuota tutto per l’anticipo affronta il primo imprevisto con la carta di credito.

Domande frequenti

Mutuo tasso fisso o variabile: cosa conviene?

Con l’Euribor a tre mesi al 2,66% e l’IRS a 20-25 anni intorno al 3,5-3,6% (metà settembre 2026), la differenza di rata è piccola: il fisso costa pochissimo in più e toglie di mezzo l’incognita più grande. Per me è la scelta sensata per chiunque abbia davanti più di qualche anno di rate.

Mutuo tasso variabile: quanto può aumentare?

Senza cap, non c’è un limite. Nel 2022-2023 la rata media dei variabili è salita di circa 212 euro al mese, in alcuni casi di oltre il 40%. Nell’esempio da 150.000 euro, due punti di tasso in più valgono 157 euro al mese, 4,5 punti ne valgono 376.

Tasso variabile con cap: come funziona?

È un variabile con un tetto: la rata segue l’Euribor, ma il tasso non può superare il livello scritto nel contratto. Esempio: variabile al 3,4% con cap al 5%; se l’Euribor sale di tre punti, il tuo tasso si ferma al 5% invece di arrivare al 6,4%. Il tetto è un’assicurazione e si paga con uno spread un po’ più alto; conta dove sta, perché un cap al 6% protegge da un disastro, non da un rialzo doloroso.

Conviene passare da tasso variabile a fisso oggi?

Sì, se ti restano molti anni di rate e la rata attuale ti pesa: si fa con una rinegoziazione nella tua banca o con una surroga verso un’altra. Ma il fisso che ti offrono riflette i tassi del momento: chi è passato al fisso nel 2023 ha bloccato tassi alti. Il momento migliore per scegliere il fisso resta la firma, non l’emergenza.

Quando scenderanno i tassi dei mutui?

Nessuno lo sa, nemmeno la BCE, che decide riunione per riunione guardando l’inflazione. I tassi fissi incorporano già le attese del mercato attraverso l’IRS: se tutti si aspettano un calo, il fisso è già più basso oggi. Chi sceglie il fisso e poi vede i tassi scendere ha la surroga; chi sceglie il variabile scommettendo sul calo paga per intero se si sbaglia.

La surroga del mutuo costa qualcosa?

No: è gratuita per legge dal 2007, spese notarili comprese, e si può fare più volte. La nuova banca però svolge una nuova istruttoria e può rifiutare: conviene muoversi quando reddito e valore della casa sono in ordine.

Fonti e aggiornamenti

• BCE, «Decisioni di politica monetaria» del 10 settembre 2026: ecb.europa.eu
• EMMI, amministratore dell’Euribor, valori del tasso a tre mesi: emmi-benchmarks.eu
• Teleborsa, quotazioni Eurirs: teleborsa.it
• Banca d’Italia, tassi effettivi globali medi (TEGM) del primo trimestre 2026, mutui a tasso fisso 4,21% e variabile 4,07%: bancaditalia.it
• Federconsumatori, «Mutui: non si arresta la corsa delle rate», 2023: federconsumatori.it
• lavoce.info, «Dalla BCE alla rata del mutuo: quanto pesa il rialzo dei prezzi»: lavoce.info
• Agenzia delle Entrate, detrazione del 19% degli interessi passivi sul mutuo per la prima casa: agenziaentrate.gov.it

Ultimo aggiornamento: 3 ottobre 2026 · Testo di Eros Benedetti, consulente finanziario iscritto all’Albo unico OCF. Gli esempi hanno ipotesi semplificate a scopo didattico: leggi le avvertenze.