Acconto e caparra: che differenza c’è quando compri casa?

Qual è la differenza tra acconto e caparra? Sembra una questione di parole, e invece è una questione di soldi: sono somme che si versano nello stesso momento, alla firma della proposta di acquisto o del preliminare, ma se l’affare salta finiscono in tasche diverse. Un mio conoscente lo ha imparato nel modo peggiore, perdendo la caparra perché il mutuo non è arrivato entro la data scritta nel contratto. In questo articolo spiego cosa dice il codice civile su acconto, caparra confirmatoria e caparra penitenziale, quando una somma va restituita e quando no, un esempio da 200.000 euro con tre finali diversi (più il mutuo negato, con e senza clausola), e cosa scrivere nella proposta per non regalare soldi a nessuno.

Qual è la differenza tra acconto e caparra?

Un acconto è l’anticipo parziale di un pagamento: se il contratto non si conclude, va restituito. La caparra è una somma versata a garanzia del fatto che rispetterai i termini dell’accordo: chi la dà e non adempie la perde, chi la riceve e non adempie deve restituire il doppio. Se il contratto non dice «caparra», la somma è un acconto.

L’acconto è una parte del prezzo pagata in anticipo, senza nessuna funzione di garanzia. Se la vendita non si fa, chi lo ha ricevuto deve restituirlo, perché a quel punto è un pagamento non dovuto (articolo 2033 del codice civile); chi ha subito l’inadempimento dell’altra parte può chiedere il risarcimento, ma deve provare il danno con le regole ordinarie. La caparra confirmatoria, regolata dall’articolo 1385, fa due cose insieme: garantisce l’impegno e fissa in anticipo quanto vale la parola data. Il codice dice che, «in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta», cioè scalata dal prezzo; se invece chi l’ha data è inadempiente, «l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra», e se è inadempiente chi l’ha ricevuta, «l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra».

La differenza pratica sta tutta in una parola scritta sul documento. Se la somma è stata versata «a titolo di caparra confirmatoria», scatta il meccanismo del codice; se è stata versata «a titolo di acconto», o non è specificato nulla, è un anticipo sul prezzo e basta. Nelle compravendite di case la prassi è la caparra, proprio perché tutela entrambe le parti senza dover andare in tribunale a quantificare un danno.

Caparra confirmatoria e caparra penitenziale: cosa cambia

Esistono due caparre e non vanno confuse. La caparra confirmatoria è quella descritta sopra: la parte che non è inadempiente può recedere trattenendo la somma (o pretendendo il doppio), oppure, «se preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto», chiedere il risarcimento del danno effettivo secondo le norme ordinarie. La caparra penitenziale, regolata dall’articolo 1386, vale quando nel contratto è previsto un diritto di recesso per una o entrambe le parti: in quel caso «la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso», cioè è il prezzo del ripensamento. Chi recede perde la caparra data o restituisce il doppio di quella ricevuta, e la storia finisce lì: nessun altro risarcimento.

Tradotto: con la confirmatoria chi si tira indietro è inadempiente e l’altra parte può anche pretendere di più; con la penitenziale chi si tira indietro esercita un diritto e paga un prezzo fisso. Nelle compravendite immobiliari si usa quasi sempre la prima. Se leggi «penitenziale» in una proposta, chiediti chi ha interesse a potersi sfilare pagando poco.

La caparra va restituita? Dipende da chi non rispetta l’accordo

• Tutto va a buon fine. La caparra viene imputata al prezzo: al rogito paghi la differenza.
• Chi l’ha versata non adempie. La perde: il venditore può recedere e trattenerla.
• Chi l’ha ricevuta non adempie. Deve restituire il doppio.
• Il contratto perde efficacia per una condizione non avverata (per esempio il mutuo non concesso, con la clausola scritta) o le parti si sciolgono di comune accordo: la caparra torna indietro semplice, senza doppio.

Quando bisogna restituire il doppio della caparra?

Il doppio scatta solo con la caparra confirmatoria (o come corrispettivo del recesso con quella penitenziale) e solo quando è inadempiente la parte che l’ha ricevuta: nella compravendita di una casa, il venditore. I casi tipici: il venditore ci ripensa, vende a qualcun altro che ha offerto di più, non si presenta al rogito, o la casa risulta diversa da quella promessa, con abusi o vincoli non dichiarati. In questi casi il compratore può recedere e pretendere 20.000 euro a fronte di 10.000 versati, oppure, se ci tiene alla casa, chiedere al giudice l’esecuzione del contratto.

Due cautele. Il doppio non arriva da solo: serve una comunicazione formale di recesso e, se il venditore non paga, una causa; molte vicende finiscono con un accordo a metà strada. E quando l’inadempimento è discutibile (ritardi, documenti mancanti, una perizia bassa) stabilire chi ha torto è un lavoro da professionista: per il caso concreto serve il notaio o un avvocato, non un articolo.

Un esempio con i numeri: proposta da 10.000 euro, tre finali diversi

Ipotizzo una casa da 200.000 euro e una somma di 10.000 euro versata alla proposta, il 5 % del prezzo, con rogito fissato entro quattro mesi. La tabella confronta cosa succede alla stessa somma se è una caparra confirmatoria o un acconto.

Cosa succede	Caparra confirmatoria di 10.000 €	Acconto di 10.000 €
Tutto bene: si arriva al rogito	Scalata dal prezzo: restano 190.000 € da pagare	Scalato dal prezzo: restano 190.000 €
Il compratore si tira indietro senza giustificazione	Il venditore recede e trattiene 10.000 € (o chiede il danno effettivo)	Il venditore restituisce 10.000 € e deve provare il danno per farsi risarcire
Il venditore si tira indietro	Il compratore recede e pretende 20.000 €	Il compratore riprende 10.000 € e deve provare il danno
Mutuo negato, con clausola «salvo buon fine»	Restituiti 10.000 €	Restituiti 10.000 €
Mutuo negato, senza clausola	Il compratore è inadempiente: perde 10.000 €	Restituiti 10.000 €, salvo danni provati dal venditore

Il finale che conta è l’ultimo. La differenza tra le due colonne, quando il mutuo non arriva, è di 10.000 euro reali, e dipende da una riga scritta o non scritta nella proposta. È il motivo per cui, prima di firmare, vale la pena sapere già quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Quanta caparra per l’acquisto della casa e con quale documento

Il versamento della caparra avviene in due momenti possibili: alla proposta di acquisto, di solito con un assegno intestato al venditore che l’agenzia custodisce e consegna solo se la proposta viene accettata, e al preliminare (il compromesso), dove spesso si integra. Per prassi sta tra il 5 e il 10 % del prezzo: abbastanza da rendere serio l’impegno, non così tanto da mettere in difficoltà chi la versa. Non è una regola scritta e si può trattare. Ricorda che la caparra è solo una delle uscite: imposte, notaio, agenzia e mutuo le ho messe in fila in comprare casa: anticipo, notaio, imposte e agenzia.

Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma: si paga un’imposta di registro fissa di 200 euro, il bollo (16 euro ogni quattro facciate) e un’imposta proporzionale che dal 1° gennaio 2025 è lo 0,5 % sia sulla caparra confirmatoria sia sugli acconti non soggetti a IVA (fino al 2024 gli acconti scontavano il 3 %); la caparra penitenziale sconta il 3 %. Quanto pagato in proporzionale si scomputa dall’imposta del rogito. Se il venditore è un’impresa, l’acconto va fatturato con IVA e il registro resta fisso. Con il notaio si può anche trascrivere il preliminare: costa di più, ma protegge il compratore da vendite a terzi e ipoteche successive.

La clausola «salvo buon fine del mutuo» (articolo 1353 c.c.)

Il codice civile permette alle parti di «subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto»: è la condizione sospensiva, e nella compravendita con mutuo si chiama clausola «salvo buon fine del mutuo». Va scritta nella proposta e ripetuta nel preliminare, con tre elementi: l’importo del mutuo che serve, la data entro cui deve essere deliberato, la restituzione della caparra se non viene concesso. Senza la clausola, chi non ottiene il mutuo è semplicemente inadempiente e perde la caparra, anche se la colpa è di una perizia o di un’istruttoria lenta. Secondo me andrebbe sempre messa: fa venir meno gli effetti del contratto in caso di mancata erogazione, e non costa nulla a chi vende in buona fede. Una data troppo stretta, però, la svuota: chiedi alla banca i tempi reali prima di scriverla.

Errori da evitare

• Firmare la proposta senza la clausola sul mutuo. È la riga che decide se i 10.000 euro tornano o restano; senza, sei inadempiente anche se la colpa è della perizia.
• Scrivere «acconto» pensando di avere una garanzia. L’acconto torna indietro e basta: se vuoi che chi si tira indietro paghi, serve la parola «caparra confirmatoria».
• Accettare che la caparra resti all’agenzia «a prescindere». Le condizioni che la trattengono in ogni caso vanno cancellate prima della firma, non discusse dopo.
• Versare una caparra sproporzionata. Il 5-10 % è la prassi; una somma più alta espone a una perdita più alta, e la caparra è rischio, non risparmio: non intaccare il fondo di emergenza per alzarla.
• Non registrare il preliminare. È obbligatorio entro 30 giorni e l’imposta proporzionale si recupera al rogito: saltarlo costa sanzioni, non risparmio.

Domande frequenti

L’acconto deve essere restituito?

Sì, sempre, se il contratto non si conclude: è un anticipo sul prezzo e, saltata la vendita, diventa un pagamento non dovuto da restituire. Chi lo ha ricevuto non può trattenerlo «per il disturbo»; se ritiene di aver subito un danno, deve chiederlo a parte e provarlo. Se invece la vendita si fa, l’acconto viene scalato dal prezzo al rogito.

Qual è la differenza tra cauzione, acconto e caparra?

La cauzione è il deposito che l’inquilino versa al proprietario a garanzia del contratto di affitto (in linea di massima fino a tre mensilità) e che torna a fine locazione se non ci sono danni o morosità. L’acconto è un anticipo sul prezzo di un acquisto, senza garanzia. La caparra è una somma a garanzia dell’impegno preso: chi non lo rispetta la perde o ne restituisce il doppio.

Quando l’acconto diventa caparra?

Mai da solo: una somma è caparra solo se il contratto la qualifica così, «a titolo di caparra confirmatoria» o «penitenziale». Se il documento parla di acconto, o non specifica nulla, la somma resta un acconto anche se le parti la chiamano caparra a voce. Per questo la parola scritta sulla proposta vale più di quello che dice l’agente.

Quanto si paga di registro su caparra e acconto nel preliminare?

Per i preliminari firmati dal 1° gennaio 2025 l’imposta proporzionale è lo 0,5 % sia sulla caparra confirmatoria sia sugli acconti non soggetti a IVA, oltre ai 200 euro di imposta fissa e al bollo; sulla caparra penitenziale resta il 3 %. Su 10.000 euro sono 50 euro, che vengono scomputati dall’imposta del rogito. Se vende un’impresa, l’acconto va in fattura con IVA e il registro è solo fisso.

Cosa succede alla caparra se la banca non concede il mutuo?

Dipende dalla clausola. Con la condizione sospensiva «salvo buon fine del mutuo» scritta nella proposta e nel preliminare, il contratto perde efficacia e la caparra torna indietro. Senza clausola, il compratore che non ottiene il mutuo è inadempiente e il venditore può recedere trattenendo la caparra. È il caso del mio conoscente: la data era scaduta, la caparra persa.

Meglio caparra o acconto quando compro casa?

Dipende da cosa vuoi proteggere. La caparra confirmatoria tutela entrambe le parti: obbliga il venditore a rispettare l’impegno (pena il doppio) e te a fare lo stesso. L’acconto ti espone meno se ti tiri indietro, ma non ti protegge se è il venditore a sparire. Se firmi una caparra, la clausola sul mutuo e una data realistica sono la tua rete; per il contratto specifico chiedi al notaio.

Fonti e aggiornamenti

• Normattiva, codice civile, art. 1385 «Caparra confirmatoria»: normattiva.it
• Normattiva, codice civile, art. 1386 «Caparra penitenziale»: normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, «Contratto preliminare di compravendita» (registrazione entro 30 giorni, imposta fissa e proporzionale): agenziaentrate.gov.it
• Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali»: agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, sito ufficiale: notariato.it

Ultimo aggiornamento: 15 novembre 2026 · Testo di Eros Benedetti, consulente finanziario iscritto all’Albo unico OCF. Aliquote, limiti e regole sono quelli in vigore alla data di pubblicazione; gli esempi sono didattici: leggi le avvertenze.