Quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio?

«Mutuo: quanto posso chiedere con il mio stipendio?» È la prima domanda di chi entra in banca con l’idea di comprare casa, e la risposta breve sta in una percentuale: una rata intorno al 30 % del netto mensile. Io vivo in affitto per scelta e un mutuo non ce l’ho, ma ne vedo istruire tanti, e la differenza tra chi vive bene con la rata e chi ci vive con l’acqua alla gola non sta nello stipendio: sta nel margine che si è lasciato. In questo articolo spiego la regola della rata e perché non è un dogma, gli altri limiti che la banca applica, una tabella con 1.500, 2.000 e 3.000 euro netti, e come alzare l’importo senza indebitarsi troppo.

Quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio?

In breve, puoi ottenere una rata mensile pari a circa il 30 % del tuo stipendio netto, un terzo del reddito. Con 1.500 euro netti sono 450 euro di rata, cioè circa 87.100 euro di mutuo a 25 anni con un tasso ipotetico del 3,8 %; con 2.000 euro netti, circa 116.100 euro.

La percentuale non è una legge: è la regola «standard» che le banche applicano quando valutano la sostenibilità della rata, e che la Banca d’Italia riassume così: «è ragionevole che la rata non superi un terzo del tuo reddito disponibile», per poter far fronte «alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento». Il mio 30 % e il loro terzo sono la stessa idea. Da lì si risale all’importo: dalla rata, con il tasso e la durata, si ricava il capitale che quella rata può ripagare.

La regola della rata: un terzo del reddito netto, ma non è un dogma

Tre precisazioni rendono la regola utile davvero. Primo: si applica al netto in busta, non al lordo, e sulle dodici mensilità ordinarie; tredicesima e premi servono a costruire il margine, non a giustificare una rata più alta. Secondo: conta la rata complessiva, cioè il mutuo più i finanziamenti già in corso (l’auto, il prestito personale); se hai già 200 euro di rate, la banca li sottrae. Terzo: il 30 % pesa in modo diverso a seconda di quello che resta. Il 30 % di 1.200 euro lascia 840 euro per tutto il resto; il 30 % di 4.000 ne lascia 2.800. Per chi guadagna poco la soglia ragionevole è più bassa.

Il rapporto rata reddito giusto è quello che lascia margine

La domanda che faccio a un amico con 1.700 euro netti che vuole comprare casa non è «quanto ti danno», ma tre cose da calcolare prima di entrare in banca: la stabilità del contratto (è a tempo indeterminato?), il 30 % del netto, e il capitale di partenza per l’anticipo e le spese. Poi una quarta, la più importante: con quella rata, quanto riesci a mettere da parte ogni mese? La rata giusta è sicuramente quella che lascia margine per risparmiare, non quella che la banca approva. Se la rata «massima» azzera il risparmio, il mutuo è troppo grande anche se sulla carta ci sta.

Loan to value, durata, età: gli altri limiti che la banca applica

Il reddito decide la rata; l’immobile decide il tetto. «La banca di solito finanzia fino all’80 per cento del valore di perizia dell’immobile», scrive la Banca d’Italia: è il loan to value (LTV), e vuol dire un anticipo del 20 % con i tuoi soldi. Sopra l’80 % le banche «richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli». Attenzione: il valore è quello di perizia, non il prezzo trattato. All’anticipo vanno aggiunte le spese di acquisto, che per una casa da privato pesano in genere il 10-15 % del prezzo tra imposte, notaio, agenzia, istruttoria e perizia: le ho elencate in comprare casa: anticipo, notaio, imposte e agenzia.

• Durata. Le durate vanno «tra i 5 e i 30 anni»; a parità di rata, «quanto più breve è la durata, tanto più basso è l’importo del finanziamento». Allungare alza l’importo e gli interessi totali.
• Età a fine mutuo. È tra i fattori valutati: conta l’età che avrai all’ultima rata, perché ogni banca fissa un limite: a cinquant’anni un mutuo di 30 anni è difficile da ottenere. Meno anni, meno capitale.
• Contratto e storia reddituale. Il tempo indeterminato è la strada più semplice; per autonomi e partite IVA contano le dichiarazioni dei redditi degli ultimi anni.
• Altri debiti e ritardi. Rate in corso riducono la rata disponibile; ritardi passati nei sistemi di informazioni creditizie pesano sulla decisione.

Il Fondo di garanzia prima casa: quando si arriva al 100 %

Chi non ha il 20 % può chiedere la garanzia statale del Fondo prima casa (gestito da Consap): vale per chi non possiede altre abitazioni, su mutui fino a 250.000 euro, con una garanzia ordinaria del 50 % della quota capitale. Per le categorie prioritarie (under 36, coppie da almeno due anni, nuclei con un solo genitore e figli minori, inquilini di case popolari, famiglie numerose, persone con disabilità) con ISEE fino a 40.000 euro la garanzia sale all’80 % e permette alle banche di finanziare fino al 100 % del prezzo, con proroga al 31 dicembre 2027. La garanzia non cambia la regola della rata: un mutuo al 100 % è più grande, quindi serve più reddito, non meno.

Quanto posso chiedere di mutuo con 2000 € al mese?

Con 2.000 euro netti la rata sostenibile è di 600 euro: a 25 anni corrisponde a circa 116.100 euro di mutuo, a 30 anni a circa 128.800 euro, con un tasso fisso ipotetico del 3,8 %, vicino al TAEG medio dei nuovi mutui alle famiglie rilevato dalla Banca d’Italia a luglio 2026 (3,81 %). Con il 20 % di anticipo, la casa comprabile vale circa 145.000-161.000 euro, a cui aggiungere 29.000-32.000 euro di anticipo e le spese. La tabella fa lo stesso conto per tre stipendi; puoi rifarlo con il tuo nel calcolatore mutuo del sito.

Stipendio netto mensile	Rata al 30 %	Mutuo a 25 anni	Mutuo a 30 anni	Casa con il 20 % di anticipo
1.500 €	450 €	circa 87.100 €	circa 96.600 €	109.000-121.000 €
2.000 €	600 €	circa 116.100 €	circa 128.800 €	145.000-161.000 €
3.000 €	900 €	circa 174.100 €	circa 193.200 €	218.000-241.000 €

Quanto mutuo con 1500 euro al mese (e con 1200)

Con 1.500 euro netti la rata al 30 % è di 450 euro: circa 87.100 euro a 25 anni e 96.600 a 30, cioè una casa da 109.000-121.000 euro con 22.000-24.000 euro di anticipo più le spese. È un mutuo possibile, ma su un mercato dove i prezzi salgono (l’indice ISTAT delle abitazioni è cresciuto del 3,8 % nel 2025) restringe molto la scelta. Con 1.200 euro la rata scende a 360 euro e il capitale a circa 69.700 euro (25 anni) o 77.300 (30 anni): un mutuo piccolo, che di norma passa solo con contratto a tempo indeterminato e senza altri debiti. In entrambi i casi la vera domanda è cosa resta dopo la rata.

Come aumentare l’importo senza indebitarsi troppo

Ci sono cinque leve, e non sono tutte uguali. La durata: passare da 25 a 30 anni con 600 euro di rata porta il mutuo da 116.100 a 128.800 euro, ma un mutuo da 200.000 euro a 30 anni al 3,8 % costa circa 135.500 euro di interessi, contro circa 110.100 a 25 anni. L’anticipo: più capitale tuo abbassa il loan to value e spesso migliora le condizioni; è la leva più sana, e si costruisce risparmiando prima, senza toccare il fondo di emergenza, che dopo il rogito serve come prima. La cointestazione: con due redditi il 30 % si applica alla somma, ma la casa deve restare sostenibile anche se uno dei due redditi si ferma. Le garanzie: Fondo prima casa o fideiussione dei genitori aiutano a ottenere il mutuo, non a pagarlo. La pulizia dei debiti: chiudere un prestito da 200 euro al mese libera 200 euro di rata, cioè circa 39.000 euro di capitale a 25 anni.

Poi c’è l’obiezione che sento più spesso: «tanto l’affitto costa uguale». Spesso è vera: in Italia il mutuo costa in genere meno di un affitto equivalente, e in molte città gli affitti stanno crescendo in fretta. Il mutuo conviene però a una condizione, che tu abbia una ragionevole certezza di restare in quella casa a lungo: i costi di acquisto si ammortizzano in anni, non in mesi. Ho fatto i conti veri in comprare casa o restare in affitto; io per ora resto in affitto proprio perché non so dove sarò tra cinque anni.

Errori da evitare

• Chiedere il massimo che la banca approva. Il tetto della banca protegge la banca; la rata che ti lascia risparmiare protegge te.
• Contare il lordo, la tredicesima o «lo stipendio che crescerà». La rata si paga dodici volte l’anno con il netto di oggi.
• Dimenticare le spese di acquisto. Il 10-15 % tra imposte, notaio, agenzia e istruttoria va trovato oltre al 20 % di anticipo.
• Svuotare il fondo di emergenza per l’anticipo. Il primo guasto dopo il rogito lo pagheresti a debito.
• Allungare la durata senza guardare gli interessi. Trent’anni fanno entrare più capitale, ma il costo totale del mutuo sale di decine di migliaia di euro.

Domande frequenti

Come faccio a capire quanto mutuo posso chiedere?

Parti dal netto mensile e calcola il 30 %: è la rata massima ragionevole, al netto delle altre rate in corso. Poi trasforma la rata in capitale con un tasso e una durata realistici, usando un calcolatore. Infine confronta il risultato con il prezzo della casa: il mutuo copre di norma l’80 % del valore, il resto più le spese deve essere tuo.

Ho uno stipendio di 1200 euro. Posso ottenere un mutuo?

In linea di massima sì, ma piccolo: con una rata di 360 euro (il 30 % del netto) si ripagano circa 69.700 euro a 25 anni o 77.300 euro a 30 anni al 3,8 % ipotetico. Di norma serve un contratto a tempo indeterminato, nessun altro finanziamento e il 20 % di anticipo, salvo la garanzia del Fondo prima casa. Con 840 euro che restano dopo la rata, il margine è stretto.

Quanto posso chiedere di mutuo con uno stipendio di 1.600 euro?

Con 1.600 euro netti la rata al 30 % è di 480 euro: al 3,8 % ipotetico corrisponde a circa 92.900 euro a 25 anni e 103.000 euro a 30 anni, cioè una casa da circa 116.000-129.000 euro con il 20 % di anticipo. Se hai altre rate in corso, l’importo scende in proporzione.

Quanto costa un mutuo da € 200.000 in 30 anni?

Al 3,8 % fisso ipotetico la rata è di circa 932 euro al mese e gli interessi totali circa 135.500 euro: in trent’anni restituisci circa 335.500 euro. Per reggere quella rata con la regola del 30 % servono circa 3.100 euro netti al mese.

Quanto mutuo posso permettermi senza smettere di risparmiare?

Fai il conto al contrario: dal netto togli le spese fisse, le altre rate e la quota che vuoi continuare a mettere da parte ogni mese; quello che resta è la rata che ti puoi permettere, spesso sotto il 30 %. Il cliente prudente del box ha ragionato così, e oggi ha una rata gestibile e una buona capacità di risparmio.

L’affitto costa uguale: non conviene comunque il mutuo?

Spesso sì: in Italia il mutuo costa in genere meno di un affitto equivalente e gli affitti in molte aree stanno crescendo. Conviene però solo se hai certezza di restare in quella casa a lungo, perché le spese di acquisto si recuperano in anni; e conviene con una rata che non azzeri il risparmio, altrimenti stai comprando una casa e vendendo la tua tranquillità.

Fonti e aggiornamenti

• Banca d’Italia, «L’economia per tutti», scheda «Mutuo ipotecario» (80 % del valore di perizia, rata entro un terzo del reddito, durate 5-30 anni): economiapertutti.bancaditalia.it
• Banca d’Italia, «Calcolatore del capitale finanziabile a partire dalla rata»: economiapertutti.bancaditalia.it
• Banca d’Italia, guida «Il mutuo per la casa in parole semplici»: bancaditalia.it
• Consap, «Fondo prima casa» (garanzia 50 % o 80 %, mutui fino a 250.000 euro, proroga al 31 dicembre 2027): consap.it
• Banca d’Italia, «Banche e moneta: serie nazionali», 9 settembre 2026 (TAEG medio dei nuovi mutui alle famiglie 3,81 % a luglio 2026): bancaditalia.it
• ISTAT, «Prezzi delle abitazioni, IV trimestre 2025» (+3,8 % nel 2025): istat.it

Ultimo aggiornamento: 11 novembre 2026 · Testo di Eros Benedetti, consulente finanziario iscritto all’Albo unico OCF. Aliquote, limiti e regole sono quelli in vigore alla data di pubblicazione; gli esempi sono didattici: leggi le avvertenze.