In breve
- Il 20% di anticipo non basta: per una casa da 200.000 euro servono 40.000 euro di anticipo, circa 15.000 di imposte, notaio, agenzia e spese del mutuo, e altri 10-15.000 per entrarci davvero: quasi 70.000 euro, il 35% del prezzo.
- Le esenzioni fiscali under 36 non esistono più; resta la garanzia statale dell’80% sul mutuo, che permette di finanziare fino al 100% del prezzo ma non le spese. La detrazione degli interessi vale al massimo 760 euro l’anno.
- Dopo il rogito devi avere ancora liquidità: trasloco, arredo, piccoli lavori e un fondo di emergenza intatto. Chi arriva alla firma con i soldi contati finisce a chiedere un prestito per il divano.
Le spese per l’acquisto di una casa sono la parte del conto che nessuno racconta: si parla di prezzo e di rata, e poi al rogito spuntano cifre a quattro zeri che non erano in nessuna tabella. Non ho comprato casa, vivo in affitto per scelta, ma per lavoro accompagno le persone in questo passaggio, e la cosa che sorprende di più è sempre la stessa: anticipo, istruttoria e spese notarili, presi insieme, non sono affatto da sottovalutare. In questo articolo spiego quanto serve davvero oltre al 20% di anticipo, come funzionano imposte e agevolazioni prima casa, cosa costano notaio, agenzia immobiliare, perizia e istruttoria, quali spese arrivano dopo il rogito, come pianificare la cifra e un esempio di calcolo completo su una casa da 200.000 euro.
Quali sono le spese per l’acquisto di una casa?
Circa il 7% del prezzo oltre all’anticipo, se compri da un privato con un mutuo: imposta di registro al 2% del valore catastale, notaio per compravendita e mutuo, agenzia immobiliare al 2-4% più IVA, perizia, istruttoria e imposta sostitutiva. Su 200.000 euro sono circa 14.600 euro, da pagare al rogito.
Le voci si dividono in cinque famiglie: l’anticipo, che non è una spesa ma è la cifra più grande; le imposte, che dipendono da chi vende e da cosa compri; i professionisti, notaio e agenzia immobiliare; i costi del mutuo, cioè perizia, istruttoria, imposta sostitutiva e polizza; e i costi per entrare in casa, che arrivano dopo il rogito. Le vediamo una per una, poi le sommiamo in un esempio completo.
L’anticipo: quanto serve davvero (e perché il 20% non basta)
La regola che tutti conoscono dice: la banca finanzia fino all’80% del valore, il 20% ce lo metti tu. Su 200.000 euro sono 40.000, e molti ci arrivano convinti di essere pronti. Quando me lo dicono, spiego che oltre all’anticipo bisogna pagare una serie di professionisti che gestiscono bene il tuo acquisto: il notaio, che fa due atti (compravendita e mutuo), il perito che valuta la casa per la banca, il personale della banca che istruisce la pratica, l’agenzia. Nessuno di loro lavora gratis, né si fa pagare a rate.
Seconda dimenticanza: la banca finanzia l’80% del valore più basso tra prezzo e perizia. Se il perito valuta la casa 190.000 euro invece di 200.000, il mutuo scende a 152.000 e gli 8.000 euro di differenza li aggiungi all’anticipo. Il 20% è il punto di partenza; la cifra vera, come vedremo, è più vicina al 35%.
Le imposte di acquisto della prima casa: registro, IVA e under 36
Le imposte dipendono da chi vende e da cosa compri. Da un privato, per una prima casa, paghi l’imposta di registro al 2% non sul prezzo ma sul valore catastale (rendita moltiplicata per 1,05 e per 110), con un minimo di 1.000 euro, più ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna. È il «prezzo-valore»: per una casa da 200.000 euro con una rendita di 650 euro il valore catastale è circa 75.000 euro e l’imposta circa 1.500. Senza i requisiti prima casa il registro sale al 9%. Da un’impresa costruttrice paghi invece l’IVA: 4% sul prezzo per la prima casa (8.000 euro sui nostri 200.000), 10% negli altri casi, più 200 euro fisse per ciascuna delle tre imposte. Sul mutuo si aggiunge l’imposta sostitutiva dello 0,25% (2% se non è prima casa).
Sugli under 36 va detta una cosa chiara, perché in rete circolano guide vecchie: le esenzioni da registro, ipotecaria e catastale del 2021 sono scadute (ultime richieste nel 2023, transitorio fino a fine 2024) e nel 2026 non esistono più. Resta il Fondo di garanzia prima casa: per chi ha meno di 36 anni e un ISEE fino a 40.000 euro lo Stato garantisce l’80% della quota capitale di un mutuo fino a 250.000 euro (50% per gli altri), e questo permette alle banche di finanziare fino al 100% del prezzo, almeno fino al 31 dicembre 2027. Attenzione: «100%» riguarda il mutuo, non le spese, che restano tutte a carico tuo.
L’altra agevolazione vale per tutti, a prescindere dall’età: la detrazione degli interessi del mutuo prima casa, il 19% su un massimo di 4.000 euro di interessi l’anno, quindi fino a 760 euro di IRPEF in meno. Con 160.000 euro al 3,5% il primo anno paghi circa 5.600 euro di interessi: la detrazione è già al massimo. Aliquote e limiti sono quelli in vigore alla data di pubblicazione; per il caso concreto chiedi al notaio, che è chi li applica.
Notaio, agenzia immobiliare, perizia e istruttoria: i costi
- Notaio. L’onorario è libero, in genere tra 1.500 e 3.000 euro per la compravendita; con imposte e spese vive, per una casa da 200.000 euro l’atto di compravendita costa di solito 4.000-6.000 euro in tutto, e l’atto di mutuo altri 1.000-1.500. Chiedi un preventivo scritto a due o tre notai.
- Agenzia immobiliare. Dal 2% al 4% del prezzo, più IVA al 22%, pagata da chi compra. Con il 3% su 200.000 euro sono 7.320 euro: la voce più grande dopo l’anticipo, e la più dimenticata.
- Perizia. Il perito incaricato dalla banca valuta l’immobile: 250-400 euro, e il suo numero decide quanto mutuo ti danno.
- Istruttoria. Il costo della pratica di mutuo: 0,5-1% del capitale, spesso tra 200 e 1.000 euro. Si può trattare.
- Polizza incendio e scoppio. Obbligatoria con il mutuo, ma non sei obbligato a comprarla dalla banca: una polizza casa completa costa indicativamente 150-350 euro l’anno.
Sommando, per una casa da 200.000 euro professionisti e imposte costano tra 13.000 e 17.000 euro. Sono cifre note prima della firma: sorprendono solo perché nessuno le mette in fila.
I costi dopo il rogito: entrare in casa costa quanto comprarla
Il rogito è il traguardo della burocrazia, non delle spese. Il consiglio che do sulla liquidità è semplice: oltre a tutto l’occorrente per notaio, istruttoria e imposte, serve quello che ti fa entrare fisicamente nell’immobile. Trasloco, allacci di luce e gas, la cucina che quasi mai resta, il letto, la lavatrice: un arredo essenziale per un appartamento vuoto costa facilmente 8.000-10.000 euro, anche comprando usato. Poi i lavori per sistemare i problemi che la casa aveva già: caldaia, bagno, infissi. Non trascurarli: 5.000 euro di imprevisti nel primo anno sono la norma.
Infine le spese ricorrenti che da inquilino non avevi: le rate straordinarie di condominio già deliberate (chiedile prima del compromesso), la manutenzione, la polizza. La casa in cui vivi va nella colonna delle spese, come ho scritto in comprare casa o restare in affitto, e la colonna comincia il giorno dopo il rogito.
Come pianificare la cifra e in quanto tempo
Il numero da cui partire non è il 20%, ma il totale: anticipo, spese di acquisto, spese di ingresso, più il fondo di emergenza che deve restare intatto. Per la nostra casa da 200.000 euro fanno circa 70.000 euro, senza contare il fondo. Si costruisce con un versamento mensile fisso, come ogni obiettivo a scadenza: con 700 euro al mese ci vogliono circa sette anni e mezzo, con 1.000 euro al mese circa cinque anni e mezzo, ipotizzando un conto deposito al 2,5% lordo. Gli interessi aiutano poco; tempo e costanza fanno quasi tutto.
Dove tenere questi soldi mentre crescono? Non in borsa. Un obiettivo a tre-cinque anni non sopporta un ribasso del 30% nell’anno in cui trovi la casa giusta: conto deposito svincolabile o titoli di Stato brevi, come ho spiegato in dove parcheggiare la liquidità. Rende meno, ma il giorno del rogito c’è tutto.
Calcolo delle spese di acquisto: esempio su una casa da 200.000 euro
Compri da un privato la tua prima casa a 200.000 euro, con un mutuo da 160.000 euro a tasso fisso del 3,5% in 25 anni (rata di circa 801 euro; su fisso e variabile ho scritto in mutuo a tasso fisso o variabile). Rendita catastale 650 euro, agenzia al 3%, notaio e spese negli ordini di grandezza visti sopra; le voci dopo il rogito sono ipotesi prudenti.
| Voce | Come si calcola | Importo |
|---|---|---|
| Anticipo | 20% del prezzo | 40.000 € |
| Imposta di registro, ipotecaria e catastale | 2% su 75.075 € di valore catastale, più 50 + 50 € | circa 1.600 € |
| Notaio, atto di compravendita | onorario e spese, imposte escluse | circa 2.500 € |
| Notaio, atto di mutuo | onorario e spese | circa 1.200 € |
| Agenzia | 3% più IVA 22% | 7.320 € |
| Istruttoria, perizia, imposta sostitutiva | circa 1.000 + 300 + 0,25% di 160.000 | circa 1.700 € |
| Polizza incendio e scoppio | primo anno, indicativa | circa 250 € |
| Totale alla firma | anticipo più spese | circa 54.600 € |
| Trasloco, allacci, arredo essenziale, imprevisti | ipotesi: 1.000 + 500 + 8.000 + 5.000 | circa 14.500 € |
| Totale per entrare in casa | senza il fondo di emergenza | circa 69.000 € |
Il «20%» in realtà è un 35%: circa 69.000 euro contro i 40.000 che quasi tutti hanno in mente. Le spese di acquisto da sole sono circa 14.600 euro, il 7,3% del prezzo, e non entrano nel mutuo. Comprando da un costruttore, l’IVA al 4% sostituirebbe i 1.600 euro di registro con circa 8.600; se non fosse la tua prima casa, il registro al 9% salirebbe a circa 6.800. Con il mutuo al 100% garantito dal Fondo l’anticipo sparisce, ma i 29.000 euro tra spese e ingresso restano, e la rata sale a circa 1.001 euro.
Nella mia esperienza: la coppia con i soldi contati
Una coppia che ho seguito aveva messo da parte esattamente l’anticipo, e con quello si è presentata all’acquisto. Nessuno aveva sommato le altre voci: il notaio per due atti, l’istruttoria, l’agenzia, la perizia. Quando il conto è arrivato, i soldi non c’erano. Per fortuna sono intervenuti i genitori a coprire la differenza; altrimenti la situazione si sarebbe aggravata, perché l’unica alternativa sarebbe stata un finanziamento apposito per pagare le spese: un prestito personale a due cifre acceso il giorno in cui si firma un mutuo al 3,5%. Non è un caso raro: è il caso tipico.
Da allora la prima cosa che faccio con chi vuole comprare è mettere in fila tutte le voci, prima ancora di parlare di tassi. La liquidità da avere il giorno del rogito non è quella che serve a firmare: è quella che serve a firmare, entrare, arredare, sistemare quello che non va, e avere ancora il fondo di emergenza intatto.
Errori da evitare
- Contare solo il 20%. Aggiungi almeno un 7-8% di spese di acquisto e un 5-7% per entrare in casa: il conto vero parte dal 35%.
- Firmare la proposta d’acquisto senza la clausola sul mutuo. Se la banca dice di no e la proposta non è condizionata al mutuo, la caparra rischia di restare al venditore.
- Dimenticare la perizia. La banca finanzia l’80% del valore più basso tra prezzo e perizia: una valutazione prudente ti chiede altri soldi il giorno della delibera.
- Svuotare il fondo di emergenza per arrivare all’anticipo. Il primo anno da proprietario è il più costoso: senza cuscinetto, la caldaia si paga a rate.
- Arredare a rate. Un finanziamento per la cucina all’11% acceso insieme a un mutuo al 3,5% è il modo più rapido per trasformare una casa in due debiti.
Domande frequenti
Quanto costa il notaio per l’acquisto della prima casa?
L’onorario è libero, di solito tra 1.500 e 3.000 euro; con imposte e spese vive, per una prima casa da 200.000 euro l’atto di compravendita costa in genere 4.000-6.000 euro, e l’atto di mutuo altri 1.000-1.500. Il notaio lo scegli tu: chiedi due o tre preventivi scritti.
Quanto si paga di imposta di registro sulla prima casa?
Il 2% del valore catastale, cioè la rendita moltiplicata per 1,05 e per 110, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Con una rendita di 650 euro sono circa 1.500 euro. Senza i requisiti prima casa il registro sale al 9%; dal costruttore si paga invece l’IVA al 4%.
Le spese di acquisto casa sono detraibili nel 730?
Solo in parte. Gli interessi del mutuo prima casa danno una detrazione del 19% su un massimo di 4.000 euro l’anno, cioè fino a 760 euro; anche la provvigione dell’agenzia immobiliare per l’abitazione principale è detraibile al 19%, su un massimo di 1.000 euro di spesa. Notaio e imposte di acquisto non sono detraibili.
Quali sono le spese di acquisto casa senza mutuo?
Restano imposte, notaio per la compravendita e agenzia immobiliare: per la casa da 200.000 euro dell’esempio circa 11.400 euro. Spariscono l’atto di mutuo, l’istruttoria, la perizia, l’imposta sostitutiva e la polizza obbligatoria, circa 3.150 euro. Il conto scende, ma i 200.000 euro del prezzo li devi avere tutti.
Le spese di acquisto si possono mettere nel mutuo?
Di norma no: il mutuo copre una quota del prezzo (o del valore di perizia, se più basso), non notaio, agenzia e imposte. Vanno pagate con i tuoi risparmi: pagarle con un prestito personale a due cifre è l’errore più costoso del giorno del rogito.
Quanto devo avere da parte per una casa da 200.000 euro?
Con un mutuo all’80%, circa 55.000 euro il giorno della firma e altri 10-15.000 per trasloco, arredo e lavori: circa 70.000 euro, più un fondo di emergenza intatto. Con la garanzia al 100% l’anticipo sparisce, ma i 30.000 euro di spese e ingresso no.
Fonti e aggiornamenti
- Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa» e agevolazioni prima casa: agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, costi e imposte della compravendita e del mutuo: notariato.it
- Consap, Fondo di garanzia per la prima casa (prorogato al 31 dicembre 2027 dalla legge 207/2024): consap.it
- Agenzia delle Entrate, detrazione del 19% degli interessi passivi sul mutuo per la prima casa: agenziaentrate.gov.it
- Banca d’Italia, «L’economia per tutti», schede sui mutui: economiapertutti.bancaditalia.it
Ultimo aggiornamento: 24 ottobre 2026 · Testo di Eros Benedetti, consulente finanziario iscritto all’Albo unico OCF. Aliquote, limiti e regole sono quelli in vigore alla data di pubblicazione; gli esempi sono didattici: leggi le avvertenze.
Eros Benedetti
Consulente finanziario iscritto all’Albo unico OCF (delibera n. 2616 del 27/11/2024). Scrivo guide e costruisco calcolatori per aiutarti a capire i soldi senza fretta e senza fregature.
