Comprare casa o restare in affitto: i conti veri, con il calcolatore

Comprare casa o restare in affitto è una delle poche decisioni finanziarie che quasi tutti prendono almeno una volta, e una delle poche che si prendono senza fare un conto. Io vivo in affitto, per scelta: non pianifico di restare nella mia città per un periodo molto lungo, e finché posso spostarmi non voglio legarmi a un mutuo. Non è la scelta giusta per tutti, ed è esattamente il punto. In questo articolo spiego perché «l’affitto è soldi buttati» è la domanda sbagliata, quali sono tutti i costi di chi compra e di chi affitta, cosa succede in 10, 20 e 30 anni, quali variabili non finanziarie pesano davvero e un esempio con i numeri da rifare nel calcolatore del sito.

Conviene comprare casa o stare in affitto?

Dipende soprattutto da quanti anni resterai in quella casa. Sotto i sette anni l’affitto parte avvantaggiato, perché i costi di acquisto e di vendita, circa il 10% del prezzo, non si ammortizzano; tra i sette e i quindici decidono le ipotesi su prezzi e rendimenti; oltre i venti, restando nella stessa casa, comprare tende a vincere.

Nessuna delle due strade è «soldi buttati»: chi affitta paga l’uso di una casa, chi compra paga l’uso del denaro, più imposte e manutenzione. La differenza sta in quanto resta alla fine, e la decidono tre cose che la rata non mostra: gli anni in cui resterai, l’inflazione, che alza l’affitto ma non la rata fissa, e cosa fai con i soldi che una delle due scelte ti lascia in tasca. Comprare casa o affitto, insomma, non si decide guardando la rata: il resto dell’articolo mette i numeri su ciascuna delle tre.

«L’affitto è soldi buttati»: la domanda sbagliata

In Italia l’81,6% delle persone vive in una casa di proprietà (dati 2024, il massimo dal 2012), e tra gli under 36 la quota è salita dal 60,2% del 2019 al 64,6%. Con numeri così, chi affitta si sente in difetto, e la frase arriva puntuale: «paghi l’affitto e non ti resta niente». È una credenza sbagliata, per due motivi. Il primo è che anche chi compra paga per anni soldi che non gli restano: interessi del mutuo, imposte, agenzia, notaio, manutenzione. Il secondo è che l’affitto compra qualcosa di concreto: stabilità economica, perché i lavori straordinari li paga il proprietario, e flessibilità, perché se cambia il lavoro o la famiglia si dà disdetta e si va.

La domanda giusta non è «quale delle due butta via meno soldi», ma «quanto costa ciascuna, tutto compreso, per gli anni in cui davvero vivrò lì». Ha una risposta numerica, ed è quella che proviamo a dare.

Tutti i costi di chi compra

Chi vuole acquistare guarda la rata e la confronta con l’affitto. Ma la rata è solo una parte, e nemmeno tutta persa: dentro c’è una quota di capitale che resta tua. Il conto vero è questo.

• Interessi del mutuo. Sono l’affitto del denaro. Su 160.000 euro al 3,5% in 25 anni fanno circa 80.000 euro, che nessuno restituisce.
• Costi di acquisto. Imposta di registro, notaio per compravendita e mutuo, agenzia al 2-4% più IVA, perizia e istruttoria: su una casa da 200.000 euro circa 15.000 euro, spesi il giorno del rogito. Il conto voce per voce lo faccio in un articolo in uscita tra qualche giorno.
• Manutenzione e straordinaria. Tetto, facciata, caldaia, infissi: una regola prudente è mettere in conto circa l’1% del valore ogni anno, più la polizza casa.
• Condominio straordinario e IMU. Le spese ordinarie di condominio le paga anche l’inquilino, quelle straordinarie solo il proprietario. L’IMU sulla prima casa non si paga, ma torna se un giorno ti trasferisci e quella diventa una seconda casa.
• Spese di vendita. L’agenzia si prende di nuovo il 2-4% più IVA, e se vendi dopo pochi anni i costi di ingresso non li hai ancora «ammortizzati».
• Costo opportunità. Anticipo e spese iniziali, nel nostro esempio 55.000 euro, sono soldi che non lavorano altrove: il costo più invisibile, e spesso il più grande.

Tutti i costi di chi affitta

Il costo di chi affitta è più semplice, ma non è solo il canone. C’è la cauzione, che torna ma resta ferma; c’è l’agenzia all’ingresso; ci sono gli aumenti, perché i contratti si adeguano all’inflazione e a ogni rinnovo il proprietario può chiedere di più; e c’è l’incertezza: alla scadenza il proprietario può volere la casa per sé o per un figlio, e tu traslochi quando non lo avevi previsto. Le spese ordinarie di condominio le paghi tu, come da proprietario.

Il costo più grande, però, è quello che non si vede: l’affitto conviene solo se la differenza tra affitto e costo della proprietà la metti da parte e la investi, con la regolarità descritta in quanto investire ogni mese. Chi affitta e spende tutto lo stipendio non sta scegliendo la flessibilità, sta solo rinviando. La rata di un mutuo è un risparmio forzato; l’affitto richiede disciplina, e la disciplina non è gratis.

Affitto o mutuo: cosa succede in 10, 20 e 30 anni

Tre meccanismi decidono il confronto, e nessuno dei tre è la rata. Il primo è il tempo: i costi di acquisto e di vendita, circa il 10% del prezzo tra andata e ritorno, si spalmano sugli anni in cui resti; su cinque anni pesano il 2% l’anno, su venticinque quasi nulla. Il secondo è l’inflazione: la rata di un mutuo a tasso fisso è la stessa per venticinque anni, l’affitto sale con i prezzi. Il terzo sono i prezzi delle case, che nessuno sa prevedere: il mercato immobiliare italiano tra il 2011 e il 2019 è sceso per anni, e nonostante il +3,8% del 2025 l’indice ISTAT nel primo trimestre 2026 è a 119,2 contro 100 nel 2010, mentre l’inflazione cumulata nel periodo supera il 35%. In termini reali, chi ha comprato nel 2010 non è ancora tornato in pari.

Due storie costruite a tavolino, per capirci. La prima: una coppia con 3.400 euro netti al mese compra a 320.000 euro la casa «definitiva», con un mutuo da 256.000 euro in 30 anni. La rata al 3,5% è di circa 1.150 euro, il 34% del reddito; arriva un figlio, uno stipendio si riduce, e vendere entro pochi anni significa perdere i 25.000 euro spesi tra imposte, notaio e agenzia. Non è una tragedia: è una gabbia comoda. La seconda: un ventottenne con un lavoro che potrebbe portarlo altrove resta in affitto e investe ogni mese la differenza; in cinque anni cambia città due volte. Se avesse comprato, ogni trasloco gli sarebbe costato tra il 7% e il 10% del prezzo della casa.

Le variabili non finanziarie: famiglia, lavoro, luogo

Le tre variabili che pesano più dei numeri sono famiglia, lavoro e luogo. La famiglia: una casa scelta da soli a trent’anni raramente è quella che serve a quaranta con due figli, e cambiarla costa il 10% del suo prezzo. Il lavoro: chi ha un contratto stabile e un settore radicato dove vive può ragionare su vent’anni; chi sa che tra tre anni potrebbe essere altrove no. Il luogo: non solo se ti piace la città, ma se ci resteranno anche gli altri, perché una casa in una zona che si svuota è difficile da vendere e da affittare.

Ecco la mia posizione onesta sul mattone: se è la casa in cui vivi, non è un investimento. Non produce reddito, costa ogni anno, e non la venderai per incassare il guadagno, perché dovrai comunque abitare da qualche parte. Va nella colonna delle spese, come l’affitto. Una spesa che si può fare benissimo, a patto di chiamarla con il suo nome.

Un esempio con i numeri (e il calcolatore)

Casa da 200.000 euro. Chi compra versa 40.000 euro di anticipo e circa 15.000 euro di spese, e accende un mutuo da 160.000 euro a tasso fisso del 3,5% in 25 anni, con rata di circa 801 euro (sul perché sceglierei il fisso ho scritto in mutuo a tasso fisso o variabile); mette in conto 2.200 euro l’anno tra manutenzione, straordinaria e polizza casa. Chi affitta paga 750 euro al mese per una casa equivalente (il 4,5% lordo del prezzo, in linea con i rendimenti degli affitti nelle grandi città), investe i 55.000 euro iniziali e ogni mese la differenza tra i due esborsi. Ipotesi dichiarate, non previsioni: affitto e spese crescono del 2% l’anno, la casa si rivaluta del 2% l’anno (tiene il passo di un’inflazione al 2%, senza guadagnare in termini reali), il portafoglio rende il 4% netto l’anno.

Orizzonte	Speso da chi compra	Speso da chi affitta	Patrimonio di chi compra (casa meno debito)	Patrimonio di chi affitta (portafoglio)
10 anni	circa 175.000 €	circa 99.000 €	circa 132.000 €	circa 108.000 €
20 anni	circa 301.000 €	circa 219.000 €	circa 253.000 €	circa 168.000 €
30 anni	circa 385.000 €	circa 365.000 €	circa 362.000 €	circa 179.000 €

Con queste ipotesi comprare vince, e sempre di più con gli anni: circa 23.000 euro di vantaggio a dieci anni, oltre 180.000 a trenta. Ma guarda quanto è fragile il risultato. Se la casa non si rivaluta affatto, a dieci anni è avanti chi affitta di circa 20.000 euro, a venticinque è un pareggio e a trenta comprare vince di soli 21.000. Se il portafoglio rende il 6% invece del 4%, la partita è quasi pari a ogni orizzonte; se succedono entrambe le cose, chi affitta vince nettamente. Sui primi dieci anni il confronto è un pareggio deciso da ipotesi che nessuno conosce; oltre i venti, restando nella stessa casa, l’acquisto tende a prevalere, perché la rata fissa smette di crescere mentre l’affitto sale. Puoi cambiare ogni numero nel calcolatore Mutuo vs affitto del sito: è più utile della mia tabella, perché usa i tuoi.

Errori da evitare

• Confrontare la rata con l’affitto. La rata è capitale più interessi; il confronto giusto è tra affitto e interessi più spese più costo opportunità.
• Comprare con un orizzonte corto. Sotto i sette-dieci anni di permanenza i costi di ingresso e uscita rendono l’acquisto quasi sempre più caro.
• Affittare e non investire la differenza. Senza quel versamento mensile la flessibilità dell’affitto diventa solo un costo.
• Decidere sui prezzi futuri. «Le case salgono sempre» non è vero (2011-2019) e «stanno per crollare» non lo sa nessuno. Si decide sugli anni di permanenza, non sulle previsioni.
• Svuotare ogni risparmio per l’anticipo. Il primo anno da proprietari è pieno di spese; senza un fondo di emergenza si finisce a pagarle a rate.

Domande frequenti

L’affitto è davvero soldi buttati?

No. È il prezzo di un servizio, la casa, come gli interessi del mutuo sono il prezzo di un altro servizio, il denaro. Chi compra «butta» interessi, imposte e manutenzione; chi affitta «butta» il canone. La differenza sta in quanto resta alla fine, e dipende dagli anni di permanenza e da cosa fai con i soldi che non spendi.

Meglio affitto o mutuo?

Dipende da quanto resti e da quanto pesa la rata. Con meno di sette-dieci anni davanti, l’affitto: i costi di ingresso e uscita non si ammortizzano. Con un orizzonte lungo e una rata sotto il 30-35% del reddito netto, il mutuo, meglio se a tasso fisso: la rata smette di crescere mentre l’affitto sale. In entrambi i casi la differenza tra i due esborsi va investita.

Quanti anni devo restare perché comprare convenga?

Con costi di acquisto e vendita intorno al 10% del prezzo, sotto i sette anni l’affitto parte avvantaggiato; tra i sette e i quindici dipende dalle ipotesi; oltre, comprare tende a vincere. Se non sai rispondere a «quanti anni», la risposta è probabilmente l’affitto.

Conviene comprare casa o tenere i soldi in banca?

Tenerli fermi sul conto non è un’alternativa: con l’inflazione perdono potere d’acquisto ogni anno. L’alternativa vera all’acquisto è restare in affitto e investire anticipo e differenza mensile in un portafoglio diversificato, come fa l’inquilino della tabella. Con le ipotesi dell’esempio la casa vince sul lungo periodo; con una casa che non si rivaluta o un portafoglio che rende di più, il risultato si ribalta.

Conviene comprare casa nel 2026 con questi tassi?

A settembre 2026 le migliori offerte a tasso fisso partivano da circa il 3,3% e il tasso effettivo medio rilevato da Banca d’Italia era del 4,21%. Non sono i tassi a decidere: con dieci anni di permanenza davanti l’acquisto regge anche a queste condizioni, con tre anni no, a qualunque tasso.

Posso comprare senza il 20% di anticipo?

Per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro il Fondo di garanzia prima casa copre l’80% del mutuo (fino a 250.000 euro) e permette alle banche di finanziare fino al 100% del prezzo, almeno fino a fine 2027. Attenzione però: nel nostro esempio un mutuo da 200.000 euro costa 1.001 euro al mese invece di 801, e le spese di acquisto restano a carico tuo.

Fonti e aggiornamenti

• ISTAT, «Prezzi delle abitazioni, IV trimestre 2025» (indice IPAB, base 2010 = 100): istat.it
• ISTAT, famiglie in casa di proprietà e in affitto: istat.it
• Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa» e agevolazioni prima casa: agenziaentrate.gov.it
• Consap, Fondo di garanzia per la prima casa: consap.it
• Banca d’Italia, «L’economia per tutti», schede sui mutui: economiapertutti.bancaditalia.it
• Agenzia delle Entrate, OMI, «Rapporto immobiliare 2025»: agenziaentrate.gov.it

Ultimo aggiornamento: 9 ottobre 2026 · Testo di Eros Benedetti, consulente finanziario iscritto all’Albo unico OCF. Gli esempi hanno ipotesi semplificate a scopo didattico: leggi le avvertenze.