Investire nel mattone conviene ancora? Immobili contro mercati, con i numeri

Investire in immobili conviene ancora? È la domanda che ricevo da chiunque abbia una somma da parte e un parente che ripete «compra un bilocale e mettilo a reddito». Io non ho ancora investito in immobili: non sono ancora in condizione di valutare correttamente se destinare una parte del portafoglio a un immobile mi convenga in termini di ritorno sull’investimento, e finché il conto non torna non faccio il passo. In questo articolo spiego perché il mattone piace così tanto in Italia, come si calcola il rendimento vero di un affitto, cosa dicono i dati sui prezzi, quali rischi non si vedono (leva, concentrazione, illiquidità), a quali condizioni può avere senso e un esempio con i numeri: 150.000 euro in un bilocale o in un portafoglio.

Investire in immobili conviene?

Solo a condizioni precise. Un bilocale da 150.000 euro affittato a 700 euro al mese rende il 5,6% lordo e circa il 2,4% netto, quanto un portafoglio prudente, con più lavoro e mesi per vendere. Ha senso con prezzo basso rispetto al canone, zona con domanda, niente mutuo più caro del netto, quota piccola del patrimonio.

Il mattone non è né una trappola né una rendita sicura: è un investimento come gli altri, con un rendimento da calcolare e rischi da pesare. Il conto lo faccio qui sotto, voce per voce, con le cifre che userei per un mio bilocale.

Il mattone in Italia: perché piace così tanto

L’81,6% delle persone in Italia vive in una casa di proprietà, e secondo Banca d’Italia le abitazioni sono circa la metà della ricchezza netta delle famiglie. Il mattone piace perché si tocca, perché non ha un prezzo che lampeggia ogni giorno sullo schermo, perché lo hanno fatto genitori e nonni, e perché un affitto che entra ogni mese sembra una pensione anticipata. Motivi comprensibili, e nessuno è un motivo finanziario.

«Il mattone non tradisce mai» è la frase che sento più spesso, ed è falsa. Un immobile può rivelarsi un impegno troppo grande da gestire e una trappola costosa e dura da eliminare, perché per uscirne devi trovare qualcuno disposto a comprare, al tuo prezzo, nella tua zona, in quel momento. Tradisce meno rumorosamente di un titolo in borsa, ma tradisce: chi ha comprato nel 2010 lo sa.

Rendimento dell’affitto: dal lordo al netto in sette passaggi

Il rendimento lordo della locazione è il canone annuo diviso il prezzo: 700 euro al mese su un bilocale da 150.000 euro fanno 8.400 euro l’anno, il 5,6%, in linea con il 5,7% medio dei bilocali rilevato dai portali nel 2026. È il numero degli annunci, ed è il meno utile. Il ritorno sull’investimento (ROI) si calcola così: dal canone incassato davvero si tolgono le voci che seguono, e si divide per il capitale totale impegnato, costi di acquisto compresi.

• Sfitto. Tra un inquilino e l’altro passano settimane, a volte mesi. Un mese l’anno è un’ipotesi prudente: 700 euro.
• Tasse. La cedolare secca è il 21% del canone (10% a canone concordato): circa 1.600 euro su 7.700 incassati.
• IMU. Sulla seconda casa la paga il proprietario, affittata o vuota: ipotizziamo 900 euro.
• Manutenzione e straordinaria. Caldaia, elettrodomestici, tinteggiatura, quota di facciata o tetto: circa 1.200 euro l’anno, meno dell’1% del valore.
• Assicurazione e agenzia. La polizza e la provvigione per trovare l’inquilino, spalmata sugli anni: circa 350 euro.
• Costi di acquisto. Per una seconda casa il registro è il 9% del valore catastale, più notaio e agenzia: circa 13.000 euro, che portano il capitale impegnato a 163.000.
• Il tuo tempo. Telefonate, sopralluoghi, assemblee, contratti: non si paga in euro, ma valorizzarlo a zero è mentirsi.

Risultato: circa 3.600 euro netti l’anno, il 2,4% sul prezzo e il 2,2% sul capitale davvero impegnato, coerente con le stime dei portali, che nelle grandi città vedono lordi del 4-6% diventare 2,5-4,5% netti. Il 5,6% dell’annuncio si è più che dimezzato, prima ancora di un inquilino che non paga.

Immobili contro mercati: cosa dicono i dati

L’indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, fatto 100 nel 2010, era a 119,2 nel primo trimestre 2026, dopo un +3,8% nel 2025. Sembra una crescita, finché non si guarda l’inflazione: tra il 2010 e il 2025 i prezzi al consumo sono saliti di oltre il 35%, quindi in termini reali una casa comprata nel 2010 vale ancora meno di allora. In mezzo, otto anni di discesa dal 2011 al 2019, con un −8,7% nel solo 2013 per le case esistenti. Chi ha comprato per «mettere al sicuro i soldi» li ha visti perdere potere d’acquisto per quindici anni, senza che nessun grafico glielo mostrasse.

Il confronto con i mercati va fatto con lo stesso metro: rendimento totale (affitto netto più variazione di prezzo da una parte, dividendi più variazione di prezzo dall’altra), al netto di costi e tasse, sullo stesso periodo. Fatto così, il mattone italiano degli ultimi quindici anni ha reso l’affitto netto e poco altro. Non è una previsione sui prossimi quindici, e non faccio classifiche perché cambiano con il periodo scelto; è un promemoria: la stabilità del mattone è in gran parte un effetto ottico.

Leva, concentrazione, illiquidità: i rischi che non si vedono

La leva è il mutuo: compri un bene da 150.000 euro mettendone 50.000 e prendendo in prestito il resto. Amplifica guadagni e perdite, con una regola semplice: funziona solo se il rendimento netto dell’immobile supera il tasso del mutuo. Con un affitto netto del 2,4% e un mutuo al 4% (sulla seconda casa costano di più), un prestito da 100.000 euro in 20 anni ha una rata di circa 606 euro al mese, 7.300 euro l’anno, contro 3.600 di affitto netto: il bilocale ti costa 3.700 euro l’anno di tasca tua, in attesa di una rivalutazione che nessuno può promettere.

La concentrazione è l’opposto di ciò che ho descritto in diversificazione: un solo immobile, in una sola via, con un solo inquilino, esposto a un solo mercato del lavoro locale. Se la fabbrica chiude o il quartiere cambia, nulla compensa. L’illiquidità è il rischio che mi rende più diffidente: vendere richiede mesi e costa l’8-10% tra agenzia e imposte. Un ETF lo vendi in un minuto, anche in perdita; una casa in una zona che si svuota non la vendi nemmeno in perdita.

Quando l’investimento immobiliare conviene: le cinque condizioni

Non sono contrario al mattone: sono contrario al mattone comprato senza conto. Le condizioni che mi farebbero valutare un immobile sono cinque: un prezzo basso rispetto al canone, cioè un netto calcolato come sopra che superi quello che ottengo con meno fatica da un portafoglio diversificato; una zona con domanda di affitto e demografia stabile; niente leva, o una leva con tasso inferiore al rendimento netto; una quota piccola del patrimonio, perché un anno di sfitto o una facciata da rifare non cambino la mia vita; il tempo e la voglia di gestirlo, perché un immobile è un piccolo lavoro. Se manca una condizione, il portafoglio vince.

Due casi costruiti a tavolino, con numeri negli ordini di grandezza dei rapporti sul mercato. Nel primo, un bilocale da 150.000 euro in una città con domanda stabile, affittato a 700 euro a un inquilino puntuale per cinque anni: nessuno sfitto, netto di circa 4.300 euro l’anno, il 2,9%, che con il canone concordato e la cedolare al 10% supera il 3%. Nel secondo, un bilocale da 80.000 euro in un paese che perde abitanti, con un canone da 550 euro che sulla carta vale l’8,2% lordo: sei mesi per trovare l’inquilino, poi otto mesi di canoni non pagati, 3.000 euro di sfratto e 6.000 di facciata. In due anni il proprietario ha perso circa 8.000 euro, il 5% l’anno, e ora vorrebbe vendere: al prezzo di acquisto non compra nessuno. Il secondo caso aveva il lordo più alto: ecco perché il lordo non serve.

Mattone senza mattone: crowdfunding immobiliare, fondi ed ETF

Chi vuole l’immobiliare senza inquilini ha alternative, e nessuna è «la casa». Il crowdfunding immobiliare presta soldi a un costruttore per un singolo progetto: promette rendimenti a due cifre perché è un prestito a un’impresa, con il rischio che il progetto fallisca e senza garanzia sul capitale. Fondi ed ETF immobiliari comprano società che possiedono e gestiscono immobili: liquidi e diversificati, ma si muovono come azioni. Il «reddito garantito» degli annunci di investimenti immobiliari non esiste in nessuna delle tre forme.

Un esempio con i numeri: 150.000 euro in un bilocale o in un portafoglio

Mettiamo in colonna il bilocale visto sopra e un portafoglio diversificato (60% azioni globali, 40% obbligazioni) da 150.000 euro. Per il portafoglio ipotizzo un rendimento del 4% lordo l’anno, che non è una previsione, tassato al 26% come se fosse tutto incassato ogni anno, cioè in modo prudente, più il bollo dello 0,2%. La rivalutazione non c’è in nessuna colonna, perché nessuno la conosce.

Voce (ogni anno)	Bilocale da 150.000 €	Portafoglio da 150.000 €
Costi di ingresso, una volta sola	circa 13.000 €	quasi zero
Reddito lordo	8.400 € (canone)	6.000 € (4%, ipotesi)
Sfitto	−700 €	–
Tasse	−1.617 € (cedolare 21%)	−1.560 € (26%)
IMU, manutenzione, assicurazione, agenzia	−2.450 €	−300 € (bollo 0,2%)
Netto annuo	circa 3.600 € (2,4%)	circa 4.100 € (2,8%)
Tempo per vendere	mesi	minuti
Ore di gestione	decine l’anno	quasi zero

I due netti sono vicini, e questa è la notizia: il mattone non rende «di più», rende più o meno come un portafoglio prudente, con molto più lavoro, nessuna diversificazione e mesi per uscirne. Cambiando le ipotesi cambia il vincitore: con il canone concordato il bilocale supera il 3%, con un portafoglio al 5% lordo il netto sfiora il 3,5%. Quello che non cambia è la struttura: da una parte un bene solo, dall’altra migliaia di titoli. Sulla casa in cui vivi il ragionamento è diverso, e l’ho fatto in comprare casa o restare in affitto; i costi di acquisto voce per voce sono in spese per l’acquisto della casa.

Errori da evitare

• Ragionare sul rendimento lordo. Il 5,6% dell’annuncio diventa il 2,4% netto: la differenza sono soldi veri che escono ogni anno.
• Dimenticare i costi di acquisto. Per una seconda casa il registro è il 9%, più notaio e agenzia: un anno e mezzo di canoni prima ancora di iniziare.
• Comprare con un mutuo più caro dell’affitto netto. Con un tasso al 4% e un netto al 2,4% paghi ogni anno per il diritto di sperare in una rivalutazione.
• Mettere metà del patrimonio in un solo immobile. Concentrazione allo stato puro: un inquilino moroso o una facciata da rifare diventano un problema di vita, non di portafoglio.
• Comprare dove il prezzo è basso senza chiedersi perché. Un 8% lordo in un paese che perde abitanti è un cartello che dice «da qui non si esce».
• Credere al «reddito garantito». Nell’immobiliare non esiste: è il nome che si dà a un rischio che qualcun altro ha deciso di non raccontarti.

Domande frequenti

Investire in immobili conviene ancora?

Dipende dal netto, non dal momento. Con netti tipici del 2,5-4,5% e mutui sulla seconda casa intorno al 4%, conviene solo a chi compra a un prezzo basso rispetto al canone, senza leva o con poca, in una zona con domanda, per una quota piccola del patrimonio. Sui prezzi futuri non faccio previsioni.

Conviene investire in immobili da affittare?

Solo se il netto calcolato con le sette voci di sopra supera quello di un portafoglio diversificato e se le cinque condizioni ci sono tutte. Con un lordo del 5-6% che diventa un netto del 2-3% la risposta di solito è no; con canone concordato, zona giusta e niente leva può diventare sì.

Quanto rende davvero un appartamento affittato?

Il lordo medio dei bilocali nel 2026 è intorno al 5,7%; il netto, dopo sfitto, cedolare, IMU, manutenzione e costi di acquisto, di solito tra il 2% e il 3,5%. Il canone concordato con la cedolare al 10% vale quasi un punto in più.

Dove conviene investire in immobili?

Dove la gente arriva e non parte: città con domanda di affitto e demografia stabile, vicino a università, ospedali e lavoro. Non dove il prezzo è basso senza un motivo, né all’estero senza conoscere fisco e regole sugli affitti: il bilocale da 80.000 euro nel paese che si svuota è la dimostrazione.

Conviene fare un mutuo per comprare una casa da affittare?

Solo se il tasso del mutuo è più basso del rendimento netto dell’affitto, e oggi di solito non lo è: un mutuo al 4% contro un netto del 2,4% significa mettere soldi di tasca propria ogni anno. La leva amplifica guadagni e perdite, e nessuno sa quale dei due toccherà a te.

Fonti e aggiornamenti

• ISTAT, «Prezzi delle abitazioni, IV trimestre 2025» (indice IPAB, base 2010 = 100): istat.it
• Agenzia delle Entrate, OMI, «Rapporto immobiliare 2025», mercato residenziale: agenziaentrate.gov.it
• QuiFinanza, rendimenti degli affitti a settembre 2026: quifinanza.it
• Banca d’Italia, conti distributivi sulla ricchezza delle famiglie, quarto trimestre 2025: bancaditalia.it
• Agenzia delle Entrate, cedolare secca sugli affitti e imposte sull’acquisto: agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, costi e imposte della compravendita: notariato.it

Ultimo aggiornamento: 29 ottobre 2026 · Testo di Eros Benedetti, consulente finanziario iscritto all’Albo unico OCF. Gli esempi hanno ipotesi semplificate a scopo didattico: leggi le avvertenze.