Plusvalenza sulla vendita della casa: quando si paga

La plusvalenza sulla vendita della casa è una di quelle tasse che scopri quando è tardi, cioè dal notaio, il giorno del rogito. Chi vende «la casa» spesso pensa di non doverla, e in molti casi ha ragione; ma le eccezioni sono precise e vanno conosciute prima di firmare la proposta, non dopo. Ho seguito clienti che hanno venduto entro i cinque anni, e a uno avrei consigliato di aspettare: la differenza, a conti fatti, vale qualche migliaio di euro. In questo articolo spiego quando si paga la plusvalenza immobiliare e quando no, come si calcola con le spese che puoi sottrarre, quanto costa con il 26 % o con l’IRPEF, e perché la vendita della prima casa entro cinque anni ha un secondo problema, diverso dalla plusvalenza.

Quando si paga la plusvalenza sulla vendita della casa?

La plusvalenza sulla vendita della casa si paga solo se vendi un immobile comprato o costruito da non più di cinque anni, e solo sulla differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto più spese. Non si paga se la casa è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo o se l’hai ereditata.

Per il fisco la plusvalenza è un «reddito diverso» (articolo 67 del TUIR): il guadagno che realizzi con la cessione a titolo oneroso, cioè vendendo, di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni. La logica: chi compra e rivende in fretta è presunto speculatore e paga sul margine; chi tiene la casa a lungo, o ci vive, è fuori. Il termine si conta dalla data dell’atto di acquisto (o dalla fine della costruzione) alla data dell’atto di vendita: non dal compromesso, non dal giorno in cui hai iniziato ad abitarci.

Se la tassa è dovuta, il conto è sul guadagno, non sul prezzo: vendere a 240.000 euro una casa pagata 215.000 tutto compreso significa 25.000 euro di plusvalenza, non 240.000 di imponibile. E hai due strade: l’imposta sostitutiva del 26 %, la stessa aliquota delle tasse sugli investimenti, applicata e versata dal notaio al momento dell’atto su tua richiesta, oppure l’IRPEF con le aliquote ordinarie nella dichiarazione dell’anno dopo. Dal 1° gennaio 2027 gli stessi articoli cambiano numero nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (76, 77 e 244), senza cambiare la sostanza.

Quando non si paga la plusvalenza sulla vendita di un immobile?

Le esclusioni sono scritte nella legge e sono quattro. Non è una questione di furbizia: è la norma.

• Dopo cinque anni. Se tra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita sono passati più di cinque anni, la plusvalenza non è tassata, qualunque sia il guadagno. È la risposta alla domanda che mi fanno più spesso, «quanto devo aspettare»: cinque anni, senza scorciatoie.
• Abitazione principale. Anche entro i cinque anni, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, la plusvalenza non si paga. Conta la residenza effettiva, non le intenzioni.
• Eredità. Gli immobili ricevuti per successione sono esclusi sempre, anche se li vendi il mese dopo.
• Donazione. Per una casa ricevuta in donazione i cinque anni si contano dall’acquisto fatto dal donante: se tuo padre l’aveva comprata otto anni fa, sei fuori.

C’è un’eccezione che allunga i tempi: gli immobili su cui sono stati fatti lavori con il superbonus (articolo 119 del D.L. 34/2020) restano tassabili per dieci anni dalla fine dei lavori, salvo eredità e salvo che siano stati abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita. La regola vale per le cessioni dal 1° gennaio 2024.

Alle domande «come evitare la tassazione della plusvalenza» o «come vendere casa senza pagare la plusvalenza» la risposta è tutta qui: aspettare i cinque anni, oppure rientrare in una delle esclusioni. Non esistono altre strade legali.

Come si calcola: prezzo di vendita, costo di acquisto e spese

La formula è nell’articolo 68 del TUIR: plusvalenza uguale corrispettivo incassato meno il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione), aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile. La prima parola chiave è «inerente», la seconda è «documentato»: si sottrae solo quello che riesci a provare con fatture, atti e ricevute. Le voci, che sono le stesse che ho messo in fila in comprare casa: i costi che nessuno ti dice, sono queste.

• Imposte dell’acquisto. Registro, ipotecaria e catastale, oppure l’IVA se hai comprato da un’impresa.
• Notaio e mediazione. L’onorario del notaio per l’atto di acquisto e la provvigione dell’agenzia immobiliare pagata all’acquisto, con fattura.
• Lavori. Ristrutturazione, impianti, infissi: le spese incrementative documentate. La manutenzione ordinaria e l’arredamento no.
• Costruzione. Se hai costruito tu, il costo del terreno e delle opere, con le fatture dell’impresa.

Per la casa ricevuta in donazione si usa il costo pagato dal donante più l’imposta di donazione. Per il superbonus con sconto in fattura o cessione del credito le spese dei lavori non si contano se i lavori sono finiti da non più di cinque anni, e contano al 50 % se sono finiti da più di cinque anni; per questi immobili, oltre i cinque anni di possesso, il costo si rivaluta con l’indice ISTAT. Conserva tutto dal giorno del rogito di acquisto: senza documenti il costo resta il solo prezzo.

Due obiezioni che sento spesso. «Ho comprato per abitarci, quindi non pago»: vero solo se ci hai abitato davvero, con la residenza, per la maggior parte del periodo; se l’hai tenuta vuota o affittata per tre anni su quattro, la plusvalenza c’è. «Basta far risultare un prezzo più basso»: è evasione fiscale; in più chi acquista si ritrova un costo di acquisto più basso, e la plusvalenza potrebbe pagarla lui domani.

Un esempio con i numeri: seconda casa venduta dopo tre anni

Ipotizzo una seconda casa comprata da un privato a 180.000 euro, con 20.000 euro tra imposte, notaio e agenzia e 15.000 euro di lavori documentati: costo totale 215.000 euro. Tre anni dopo viene venduta a 240.000 euro. La plusvalenza è di 25.000 euro. Con l’imposta sostitutiva del 26 % chiesta al notaio si pagano 6.500 euro, chiusi al momento dell’atto. Con l’IRPEF la plusvalenza si somma agli altri redditi dell’anno: per chi è nello scaglione del 33 % sono 8.250 euro più le addizionali, per chi resta nel 23 % sono 5.750 euro, meno del 26 %.

Voce	Vendita dopo tre anni	Vendita dopo cinque anni e un giorno
Prezzo di vendita	240.000 €	240.000 €
Costo di acquisto (180.000 € di prezzo, 20.000 € di imposte, notaio e agenzia, 15.000 € di lavori)	215.000 €	215.000 €
Plusvalenza tassabile	25.000 €	0 € (fuori dai cinque anni)
Imposta sostitutiva del 26 % dal notaio	6.500 €	0 €
IRPEF ordinaria, scaglione del 33 % (più circa 510 € di addizionali)	8.250 €	0 €
IRPEF ordinaria, scaglione del 23 % (più circa 510 € di addizionali)	5.750 €	0 €

La regola pratica: il 26 % conviene a chi, sommando la plusvalenza agli altri redditi, finisce nello scaglione del 33 % o del 43 %; l’IRPEF conviene a chi resta nel 23 %, se le addizionali sono basse. Il 26 % ha anche un vantaggio pratico: si chiude dal notaio e non entra nella dichiarazione. La stessa casa venduta un giorno dopo i cinque anni non paga nulla: 6.500 euro di differenza per aver aspettato, da mettere sul piatto insieme al mutuo, al mercato e ai costi di acquisto, come ho fatto in investire nel mattone conviene ancora?

Prima casa venduta entro cinque anni: la decadenza delle agevolazioni

Qui serve una separazione netta, perché è la confusione che vedo più spesso. La plusvalenza e le agevolazioni prima casa sono due cose diverse, con due regole diverse, che per coincidenza usano lo stesso numero: cinque anni.

Chi compra con i benefici prima casa paga il registro al 2 % invece che al 9 % (o l’IVA al 4 % invece che al 10 %). Se vende o dona quella casa prima che siano passati cinque anni dall’acquisto, perde le agevolazioni: restituisce la differenza d’imposta con gli interessi e paga una sanzione del 30 %, riducibile con il ravvedimento. A meno che, entro un anno dalla vendita, non compri un altro immobile da adibire in tempi ragionevoli a propria abitazione principale: un compromesso firmato entro l’anno non basta, serve l’atto. Chi ricompra con i requisiti ha anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata sul primo acquisto. E chi compra una nuova prima casa avendone già una agevolata ha due anni di tempo per vendere la precedente.

I numeri, con un’ipotesi: registro al 2 % su un valore catastale di 150.000 euro, 3.000 euro; senza agevolazione sarebbe stato il 9 %, 13.500 euro. Chi decade restituisce 10.500 euro di differenza, più 3.150 euro di sanzione (30 %) e gli interessi. Nota bene: se quella casa era la tua abitazione principale, la plusvalenza non la paghi comunque, mentre la decadenza scatta lo stesso se non ricompri. Vale anche il contrario: ricomprare entro l’anno salva le agevolazioni prima casa, ma non cancella la plusvalenza dovuta su una casa che non è stata la tua abitazione principale.

Errori da evitare

• Confondere le due tasse. Ricomprare entro l’anno salva le agevolazioni prima casa; la plusvalenza si evita solo con i cinque anni o con le esclusioni di legge.
• Buttare via le fatture. Notaio, imposte, agenzia, lavori: senza documenti il costo di acquisto resta il solo prezzo e la plusvalenza sale.
• Contare i cinque anni dal compromesso. Contano le date degli atti di acquisto e di vendita; per la donazione conta l’acquisto del donante.
• Scegliere il 26 % a occhio. Chi resta nello scaglione del 23 % di solito paga meno con l’IRPEF: un conto con il commercialista prima del rogito.
• Dimenticare il superbonus. Con lavori agevolati con il superbonus il termine passa da cinque a dieci anni e i costi dei lavori si contano in modo diverso.

Domande frequenti

Quando si paga il 26% sulla plusvalenza?

Quando vendi entro cinque anni un immobile che non rientra nelle esclusioni e chiedi al notaio, al momento dell’atto, l’imposta sostitutiva: il 26 % si applica sulla plusvalenza (prezzo meno costo e spese documentate), il notaio la trattiene e la versa, e non devi indicare nulla in dichiarazione. Se non lo chiedi, la plusvalenza va tassata con l’IRPEF ordinaria nella dichiarazione dell’anno successivo.

Come si calcola la plusvalenza della vendita di un immobile?

Prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione), aumentato di tutti i costi inerenti e documentati: imposte dell’acquisto, notaio, mediazione, lavori. Esempio: venduta a 240.000 euro una casa pagata 180.000 con 20.000 euro di spese e 15.000 di lavori, la plusvalenza è di 25.000 euro. Per la donazione si parte dal costo pagato dal donante.

Come funziona la plusvalenza quando si vende la prima casa entro 5 anni?

Se la casa è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita, la plusvalenza non è dovuta. Il problema è un altro: vendendo entro cinque anni perdi le agevolazioni prima casa (differenza d’imposta, interessi e sanzione del 30 %), a meno che tu non compri entro un anno un’altra casa da adibire ad abitazione principale.

Quanto si paga di tasse sulla plusvalenza immobiliare?

Il 26 % della plusvalenza con l’imposta sostitutiva chiesta al notaio, oppure l’IRPEF ordinaria sommando la plusvalenza agli altri redditi: 23 % fino a 28.000 euro, 33 % fino a 50.000, 43 % oltre, più le addizionali. Su 25.000 euro di plusvalenza: 6.500 euro con il 26 %, 5.750 euro al 23 %, 8.250 euro al 33 %, addizionali escluse.

Si paga la plusvalenza sulla vendita di una casa ereditata?

No, mai: gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla tassazione della plusvalenza, anche se li vendi subito e a un prezzo più alto del valore dichiarato in successione. Attenzione: la donazione non è una successione, e segue la regola dei cinque anni contati dall’acquisto del donante.

Quanto devo aspettare prima di vendere per non pagare la tassa?

Cinque anni dall’atto di acquisto o dalla fine della costruzione: è la domanda che mi fanno più spesso, e la risposta è che sì, bisogna aspettare i cinque anni, salvo le esclusioni (abitazione principale per la maggior parte del periodo, eredità). Dieci anni se sull’immobile hai fatto lavori con il superbonus. Se manca poco, aspettare è quasi sempre la scelta più semplice.

Fonti e aggiornamenti

• Normattiva, TUIR (D.P.R. 917/1986), art. 67: plusvalenze entro cinque anni, esclusioni e superbonus: normattiva.it
• Normattiva, TUIR, art. 68: calcolo della plusvalenza e costi inerenti: normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, «Tassazione plusvalenze immobiliari, che cos’è»: imposta sostitutiva del 26 % applicata dal notaio: agenziaentrate.gov.it
• Agenzia delle Entrate, Circolare n. 13/E del 13 giugno 2024: plusvalenze e superbonus: agenziaentrate.gov.it
• Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali»: decadenza dei benefici prima casa, riacquisto entro un anno, sanzione del 30 %: agenziaentrate.gov.it
• Normattiva, D.Lgs. 117/2026, nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (artt. 76, 77 e 244 dal 1° gennaio 2027): normattiva.it

Ultimo aggiornamento: 4 novembre 2026 · Testo di Eros Benedetti, consulente finanziario iscritto all’Albo unico OCF. Aliquote, limiti e regole sono quelli in vigore alla data di pubblicazione; gli esempi sono didattici: leggi le avvertenze.