Surroga del mutuo: come funziona e quando conviene

Come funziona la surroga del mutuo? È una delle domande che sento più spesso da quando i tassi hanno ricominciato a muoversi. Chi ha firmato quando i tassi erano alti oggi vede in giro condizioni più basse e si chiede se è bloccato per vent’anni. Non lo è: la legge permette di portare il mutuo in un’altra banca senza pagare nulla, e la vecchia banca non può opporsi. Io un mutuo non ce l’ho, ma ne vedo passare tanti, e le surroghe che vanno in porto hanno quasi sempre la stessa storia: un tasso vecchio, molti anni davanti, un debito residuo grande. In questo articolo spiego come funziona la surroga passo passo, cosa si può cambiare, quanto costa, con due esempi con i numeri, e quando conviene lasciar perdere.

Come funziona la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è il trasferimento del mutuo da una banca a un’altra, cambiandone le condizioni: la nuova banca paga il debito residuo alla vecchia e tu continui a pagare le rate a lei, con un tasso, uno spread o una durata diversi. Per legge non ha costi, l’ipoteca resta la stessa e la vecchia banca non può opporsi.

Il nome tecnico è «portabilità» e la regola sta nell’articolo 120-quater del Testo unico bancario, nato con il decreto Bersani del 2007. Per la Banca d’Italia è l’operazione che permette al cliente di estinguere il proprio mutuo con un nuovo finanziamento di un altro intermediario, per un importo pari al debito residuo, «anche senza il consenso dell’intermediario originario». Il contratto passa di mano con le nuove condizioni contrattuali; l’ipoteca resta quella di prima, con una semplice annotazione del cambio di creditore. Il percorso è questo.

1. Chiedi alla nuova banca un preventivo di surroga sul tuo debito residuo, con TAN, TAEG, durata e rata: è una richiesta come quella di un mutuo nuovo, con i documenti di reddito.
2. La nuova banca valuta il tuo merito di credito e la casa, di solito con una perizia a sue spese. Non è obbligata a dirti di sì: «il cliente non ha un diritto a ottenere un nuovo finanziamento», scrive la Banca d’Italia.
3. Se accetta, chiede alla vecchia banca il conteggio del debito residuo: da lì partono i trenta giorni lavorativi entro cui la surroga deve perfezionarsi.
4. Si firma l’atto davanti al notaio, pagato dalla nuova banca, che versa il residuo alla vecchia; l’ipoteca viene annotata a suo favore.
5. Dal mese dopo paghi la nuova rata. La polizza legata al vecchio mutuo si estingue con il rimborso del premio non goduto, oppure prosegue a favore della nuova banca.

Cosa si può cambiare con la surroga (e cosa no)

Con la surroga cambi le condizioni economiche del mutuo, non il suo oggetto. Puoi passare dal tasso variabile al tasso fisso o viceversa, ottenere uno spread più basso, allungare o accorciare la durata residua. Chi ha un variabile e vuole smettere di guardare l’Euribor la usa proprio per questo; su come scegliere ho scritto mutuo a tasso fisso o variabile, e la mia posizione non è cambiata: io sceglierei il fisso.

Quello che non puoi fare è aumentare l’importo. La surroga copre esattamente il debito residuo: se ti serve liquidità in più, l’operazione si chiama sostituzione, cioè un mutuo nuovo che estingue il vecchio, con nuova ipoteca e i costi di un mutuo nuovo (notaio, imposta sostitutiva, istruttoria). Non si perde invece la detrazione degli interessi sul mutuo prima casa (il 19 % su un massimo di 4.000 euro l’anno, fino a 760 euro): il Testo unico bancario dice che surroga e rinegoziazione «non comportano il venir meno dei benefici fiscali».

Con la stessa banca non è surroga: è rinegoziazione

Se resti con la tua banca e le chiedi un tasso più basso stai facendo una rinegoziazione: la modifica di uno o più elementi del contratto originario (durata, indicizzazione, spread, commissioni) con una scrittura privata, senza notaio, perché non cambia il creditore. Anche questa, per la Banca d’Italia, è «completamente gratuita». La differenza è nella forza contrattuale: la banca non è obbligata a rinegoziare, mentre la surroga non gliela chiedi, gliela comunichi. Spesso va così: arrivi con un preventivo di surroga e la tua banca ti propone la rinegoziazione per non perderti.

Quanto costa la surroga di un mutuo: zero per legge, con eccezioni

Sui costi la legge è netta. L’articolo 120-quater dice che la surrogazione avviene «con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura», che «non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali» e che gli intermediari non applicano «costi di alcun genere, neanche in forma indiretta». Il notaio lo paga la nuova banca, la vecchia non può chiederti la penale di estinzione, ed «è nullo ogni patto» che renda onerosa la surroga.

Le eccezioni non sono spese di surroga, ma costi accessori del nuovo mutuo, da verificare uno per uno. La polizza incendio e scoppio: la vecchia si estingue con il rimborso del premio non goduto, la nuova puoi comprarla dove vuoi. Le polizze facoltative «proposte» insieme al tasso: se il tasso migliore è legato alla polizza, quel costo entra nel TAEG, che è il numero da confrontare, come ho spiegato in TAN e TAEG, qual è la differenza. Poi le spese di incasso rata, l’eventuale conto corrente da aprire e il tasso stesso: una surroga con uno spread alto resta un cattivo affare, anche se gratuita.

Sui tempi c’è un termine: trenta giorni lavorativi dalla richiesta del conteggio del debito residuo alla vecchia banca. Se la surroga non si perfeziona entro quel termine, la vecchia banca è comunque tenuta a risarcirti l’1 % del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo: su 150.000 euro, 1.500 euro al mese.

Calcolo della surroga del mutuo: un esempio con i numeri

Prendo due mutui ipotetici firmati a fine 2023, quando il tasso medio delle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni era al 4,42 % (dati ABI); ad agosto 2026 la stessa media era scesa al 3,56 %. Ipotizzo un passaggio dal 4,4 % al 3,6 %, con rata costante e nessun costo. Sono ipotesi didattiche, non offerte. Puoi rifare i conti con il tuo residuo nel calcolatore mutuo del sito.

Caso	Debito residuo e durata	Rata al 4,4 %	Rata al 3,6 %	Interessi risparmiati
Conviene	150.000 € per 20 anni	941 €	878 €	circa 15.200 €
Non conviene	40.000 € per 5 anni	744 €	729 €	circa 870 €

Il primo caso è il mutuatario tipo che chiede la surroga: 150.000 euro di residuo, vent’anni davanti, un tasso firmato nel momento sbagliato. La rata scende di 63 euro al mese e gli interessi residui passano da circa 75.800 a circa 60.600 euro: 15.200 euro risparmiati per una pratica che costa qualche pomeriggio. Nel secondo caso il salto di tasso è lo stesso, ma il debito è piccolo e la durata corta: la rata cala di 14 euro e il risparmio è di circa 870 euro in cinque anni. Poco, per un’operazione che chiede tempo e documenti; molte banche non la istruiscono nemmeno.

La regola pratica che uso: la surroga rende quando restano molti anni, molto capitale e il tasso scende di almeno mezzo punto. Sullo stesso mutuo da 150.000 euro, passare dal 4,4 % al 3,9 % vale ancora circa 9.550 euro; sotto quella soglia basta una polizza in più per mangiarsi il vantaggio.

Quando non conviene fare la surroga del mutuo?

Non conviene quando il risparmio è piccolo in valore assoluto: debito residuo basso, pochi anni residui, differenza di tasso sotto il mezzo punto, come nel secondo caso della tabella. Non conviene se stai per vendere la casa o per estinguere il mutuo, perché il vantaggio si accumula rata dopo rata e ha bisogno di tempo. E non conviene, anche con un bel tasso, se la nuova banca lega l’offerta a polizze e conti che costano più di quello che risparmi. Poi c’è chi vuole surrogare per «scommettere» sui tassi, passando al variabile nella speranza di un ribasso: non è una surroga, è una previsione, e nel 2022-2023 chi aveva il variabile ha visto la rata salire in media di circa 212 euro al mese (stima Federconsumatori). Cambiare tasso per dormire meglio ha senso; per indovinare il futuro, molto meno.

Quando è consigliabile surrogare un mutuo?

Si surroga principalmente quando i tassi scendono: la convenienza è data proprio dal costo totale del finanziamento che si abbassa in modo sensibile. Se hai firmato quando il tasso medio era sopra il 4 % e oggi ti propongono un fisso vicino al 3,5 % con molti anni davanti, la surroga va almeno chiesta. Ha senso anche quando cambia la tua situazione: un reddito più stabile per accorciare la durata, o una famiglia cresciuta che ha bisogno di una rata più leggera. Il fisso segue l’IRS più lo spread, il variabile l’Euribor: quando si muovono quelli, come ho raccontato in tassi BCE e i loro effetti, si muovono le offerte di surroga.

Surroga del mutuo dopo quanto tempo si può fare?

La legge non fissa un tempo minimo: puoi richiedere la surroga anche pochi mesi dopo la firma e puoi farla più di una volta. Nella pratica la nuova banca vuole vedere qualche rata pagata con regolarità e un residuo che giustifichi il lavoro: scelte commerciali, non regole scritte. Il momento giusto è quando il conto della tabella torna a tuo favore.

Errori da evitare

• Guardare solo la rata. Allungare la durata fa scendere la rata anche senza abbassare il tasso, ma alza gli interessi totali: confronta TAEG e costo complessivo.
• Chiamare surroga una sostituzione. Se chiedi liquidità in più stai accendendo un nuovo mutuo, con nuova ipoteca e costi veri.
• Pagare qualcosa «per la surroga». Istruttoria, perizia, notaio, penale di estinzione: per legge sono a carico delle banche, e ogni patto contrario è nullo.
• Accettare polizze e conti in cambio del tasso. Un tasso più basso legato a una polizza costosa può costare più del tasso vecchio: il TAEG serve a scoprirlo.
• Aspettare il momento perfetto. Nessuno sa dove saranno i tassi tra un anno; se il risparmio c’è oggi, rinviare costa interessi ogni mese.

Domande frequenti

Quando la banca non accetta la surroga?

La vecchia banca non può rifiutarla: la legge le vieta di ostacolare il trasferimento. A dire di no può essere solo la nuova banca, che valuta la richiesta come un mutuo nuovo: reddito e contratto di lavoro, altri finanziamenti, ritardi nei pagamenti, valore della casa rispetto al debito, età a fine mutuo. Il rifiuto più comune riguarda i residui piccoli, perché l’operazione non copre i costi della banca.

La surroga del mutuo si può fare con la stessa banca?

No: la surroga presuppone il cambio di banca. Con la tua banca puoi chiedere una rinegoziazione, cioè la modifica di tasso, spread o durata con una scrittura privata, senza notaio e senza spese. La banca non è obbligata ad accettare, ma un preventivo di surroga di un concorrente in mano è spesso l’argomento che la convince.

Risparmio davvero con la surroga?

Se i tassi sono scesi da quando hai fatto il mutuo, probabilmente sì, e dovresti verificarlo: chiedi un preventivo e confronta TAEG e interessi residui con quelli del piano attuale. Il risparmio è tanto più grande quanti più anni e più capitale restano; con un residuo piccolo può ridursi a poche centinaia di euro.

Conviene oggi la surroga del mutuo?

Dipende dal tasso che hai. Il tasso medio delle nuove operazioni era al 4,42 % a dicembre 2023 e al 3,56 % ad agosto 2026: chi ha firmato allora ha quasi un punto di margine. Attenzione però: la BCE ha rialzato i tassi due volte nel 2026 e l’IRS a 20 anni è risalito verso il 3,7 %. Se il conto torna oggi, non aspettare che torni meglio.

Quante volte si può fare la surroga del mutuo?

Non c’è un limite di legge: la Banca d’Italia lo scrive chiaramente, la surroga si può fare più volte. Ogni volta però la nuova banca rifà l’istruttoria e il residuo è più piccolo, quindi la seconda e la terza rendono meno della prima: si fa quando i tassi scendono in modo sensibile.

Fonti e aggiornamenti

• Normattiva, Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993), art. 120-quater «Surrogazione nei contratti di finanziamento. Portabilità»: normattiva.it
• Banca d’Italia, «L’economia per tutti», glossario, voce «Portabilità»: economiapertutti.bancaditalia.it
• Banca d’Italia, guida «Il mutuo per la casa in parole semplici»: bancaditalia.it
• Banca d’Italia, «Mutui e tassi di interesse»: economiapertutti.bancaditalia.it
• ABI, Rapporto mensile di settembre 2026 (tasso medio delle nuove operazioni 3,56 % ad agosto 2026, 4,42 % a dicembre 2023): abi.it
• IVASS, Guida n. 7 «Le polizze connesse a mutui e finanziamenti» (rimborso del premio non goduto in caso di surroga): ivass.it

Ultimo aggiornamento: 3 novembre 2026 · Testo di Eros Benedetti, consulente finanziario iscritto all’Albo unico OCF. Aliquote, limiti e regole sono quelli in vigore alla data di pubblicazione; gli esempi sono didattici: leggi le avvertenze.